Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в " " (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку ().
По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:
- принадлежность земельного участка лицу;
- отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
- отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
- наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию ( , далее – Постановление № 10/22).
Суть спора
НАША СПРАВКА
Самовольная постройка – это жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил ().
Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство () и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.
Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.
Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:
- недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
- признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).
Недопущение формального подхода
Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на , ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.
Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела ( , и ).
Принцип диспозитивности гражданского процесса
Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.
НАША СПРАВКА
Принцип диспозитивности гражданского процесса заключается в том, что лица, участвующие в деле, имеют право самостоятельно распоряжаться своими процессуальными и материальными правами и выбирать способ защиты своих интересов.
В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.
Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.
В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.
Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " ", далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.
Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров
ООО "Мега-сеть", будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.
Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО "Мега-сеть" обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.
Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.
В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина), осуществленную ответчиком на земельном участке истца без согласия последнего.
Ответчик предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.
Как следовало из материалов дела, постройка была возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд первой инстанции удовлетворил требование индивидуального предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, учитывая, что при сравнимых обстоятельствах стоимость подобного здания, не являющегося самовольной постройкой, ниже, чем понесенные на строительство спорного объекта расходы, суд взыскал с индивидуального предпринимателя в пользу производственного кооператива соответствующую часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд исходил из следующего.
Согласно пункту 3 части 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
В силу абзаца первого пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка означает возникновение у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, права требовать возмещения всех или части расходов на ее создание. Размер такого возмещения определяется судом. Поэтому предъявление в данном случае встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
Кроме того, суд указал, что при определении возмещения, подлежащего выплате лицу, создавшему самовольную постройку, в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 222 ГК РФ суд исходит не только из действительно понесенных этим лицом расходов, но и оценивает , не превышают ли эти расходы рыночную стоимость спорного объекта.
В опрос о сносе самовольных построек, пожалуй, наиболее болезненный для их собственников и владельцев. Ведь зачастую строительство и реконструкция начинаются в отсутствие необходимых разрешений. И проблема не только в нежелании застройщиков обращаться к уполномоченным органам. Существуют и иные причины. Одна из них - длительность и громоздкость процедуры получения разрешений. В Москве, например, только на подготовительном этапе нужны согласования примерно от 80 структур. В Подмосковье их еще больше. Лишь подготовительный этап занимает минимум 3-4 года (столько времени уходит в среднем на формирование земельного участка). Иногда самовольное строительство начинается с негласного разрешения чиновников или владельцев земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже если такое содействие и оказывается, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.
Застройщик, начиная работы в отсутствие разрешительной документации на строительство, чаще всего сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время. Он, как правило, рассчитывает в процессе строительства или по его завершении оформить документы или, в крайнем случае, через суд .
9 декабря 2010 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обобщил судебную практику по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка») и проинформировал арбитражные суды о рекомендациях, которых нижестоящим судам следует придерживаться при рассмотрении схожих дел.
О сносе самостроя
Принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.
Неверное толкование положений п. 2 ст. 222 ГК РФ приводило к вынесению органами местного самоуправления решений о сносе в административном порядке. При обжаловании таких решений владельцами построек судебная практика была противоречива.
Президиум ВАС РФ признал верным подход, при котором суды признавали решения административных органов о сносе самовольных построек незаконными. Такие решения противоречат Конституции РФ и общим началам гражданского законодательства.
Пример 1
Свернуть Показать
Глава муниципального образования своим решением предписал производственному кооперативу снести здание ангара в установленный срок. В решении также указывалось, что при неисполнении этого распоряжения в добровольном порядке постройка подлежит сносу силами специализированного муниципального предприятия с последующим взысканием расходов с кооператива.
Кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным указанного распоряжения.
Вторая и третья судебные инстанции удовлетворили это заявление. Суды указали, что, приняв распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности кооператива (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности). Но федеральное законодательство не предоставляет такого права административным органам.
Апелляционная инстанция отметила, что право собственности на самовольную постройку может признаваться судом при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, не сможет через суд требовать признания права собственности на свой самострой.
Роль прокурора
Прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.
Согласно Закону о прокуратуре при нарушении прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в судах иски в интересах пострадавших. Кроме того, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
ВАС РФ в Обзоре практики рассмотрел два случая из арбитражной практики, в которых прокуроры выступили инициаторами сноса самовольно возведенных объектов недвижимости.
Пример 2
Свернуть Показать
Прокурор обратился с иском к акционерному обществу о сносе автозаправочной станции с магазином и моечным узлом. В обосновании иска указывалось, что допущенные при строительстве нарушения требований СНИП являются существенными и могут привести к обрушению объектов. Сохранение постройки, по мнению прокуратуры, создавало . Кстати, основанием для предъявления этого иска явились многочисленные обращения граждан, проживающих по соседству со злополучной автозаправкой.
Суд апелляционной инстанции подтвердил право прокурора на такой иск и рассмотрел дело по существу.
Пример 3
Свернуть Показать
В другом случае прокурору отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе склада. Постройка была создана ООО на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и в отсутствие официального письменного согласия на строительство от учреждения и уполномоченного представителя собственника имущества.
Суд указал, что прокурор может обращаться с иском о сносе самовольной постройки , но не вправе предъявлять иск о сносе постройки, созданной с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка.
Государственный строительный надзор
Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обращаться с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такая постройка подлежит сносу на основании решения суда.
Пункты 1 и 2 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) предусматривают, что государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом такого надзора является проверка соответствия работ требованиям технических регламентов и проектной документации. По результатам может устанавливаться факт существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства. А это обстоятельство является одним из оснований отнесения постройки к самовольной.
Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора. Градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения ЧС природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию терактам.
Орган, осуществляющий строительный надзор, должен иметь право на предъявление в публичных интересах судебного иска о сносе самовольной постройки. Таково мнение ВАС РФ. Он в качестве примера привел дело о сносе принадлежащего акционерному обществу здания магазина как самовольной постройки. Истцом как раз выступил орган, осуществляющий строительный надзор, указавший суду, что строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, что его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, истец представил доказательства, что акционерное общество, получившее отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и несмотря на неоднократные предупреждения, использует опасное строение для торговли.
Незаконное разрешение на строительство: последствия
Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию достройки как самовольной. Но если при создании постройки существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, а ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка подлежит сносу.
Эту рекомендацию Президиум ВАС РФ проиллюстрировал судебным актом, в котором был решен вопрос о необходимости сноса здания автомойки. Ее индивидуальный предприниматель возвел на арендованном им земельном участке, прилегающем к аэродрому.
Причем разрешение на строительство бизнесмен получал с соблюдением необходимых процедур в органе, осуществляющем строительный надзор. Но впоследствии это разрешение признано недействительным, т.к. оно противоречило положениям Воздушного кодекса РФ, установившим запрет на размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования. По общему правилу такое строительство должно согласовываться с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством.
Как было установлено при рассмотрении дела, предприниматель предпринял все необходимые действия для получения разрешения на строительство и мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства автомойки уполномоченный орган учел требования законодательства, в т.ч. Воздушного кодекса. Суд в решении о сносе здания автомойки одновременно указал бизнесмену на его право обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в т.ч. расходов по строительству и сносу здания.
Госрегистрация права собственности ничего не гарантирует
Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества не основание для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки.
Как правило, одним из самых вожделенных для владельцев самостроя документов является Свидетельство о праве собственности на такую недвижимость и внесение данных о ней в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Однако наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства не защищает самовольную постройку от сноса по решению суда.
Это происходит, например, если здание возведено на земельном участке, принадлежащем третьему лицу и в отсутствие его согласия. Если собственник земли не хочет мириться с наличием чужого объекта на своей земле, незавидно положение владельца такой постройки, особенно если тот не обладал и не обладает каким-либо правом на занятый постройкой земельный участок. Такое здание во всех случаях признается самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Наличие государственной регистрации права собственности на такое здание не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки. Дело в том, что сама по себе госрегистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе такой постройки, одновременно устанавливает и отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. Копия соответствующего судебного решения/постановления направляется в регистрирующий орган для внесения в ЕГРП соответствующей записи (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
К вопросу о сроках исковой давности
Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке третьего лица без его согласия, если это лицо владеет данным земельным участком.Как не печально для владельцев самостроя, но ВАС РФ признал правильным вышеприведенный вывод нижестоящих судов, сделанный при рассмотрении иска землевладельца - индивидуального предпринимателя, который добился вынесения решения о сносе построек, возведенных ООО. Предприниматель указал суду, что не давал согласия на строительство. Доказательств обратного ООО-ответчик не представило.
Доводы ответчика о том, что пропущен трехлетний срок исковой давности (строительство было завершено более 5 лет назад) и на этом основании следует отказать предпринимателю в иске, суд апелляционной инстанции отклонил, сославшись на ст. 304 и 305 ГК РФ, согласно которым собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
В Обзоре практики ВАС РФ подчеркнул, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, арбитражным судам следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. К такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.
В другом примере муниципальному образованию отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе здания склада в связи с пропуском срока исковой давности.
Требование о сносе обосновывалось тем, что склад возведен ООО на муниципальном земельном участке без согласия уполномоченного представителя собственника и является самовольной постройкой.
ООО в возражениях на иск указало арбитражному суду, что ранее муниципальное образование обращалось в суд с другим иском (об истребовании земельного участка из владения ООО (ст. 301 ГК РФ), но в этом иске было отказано из-за истечения срока исковой давности. В такой ситуации ООО считало, что у муниципального образования нет интереса в сносе склада, и указало, что срок исковой давности по требованию, указанному во втором иске, истек.
Отказывая в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, суд учел доводы ООО и указал, что по смыслу ст. 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку муниципальное образование, считающее себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении первого иска (), либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Предъявление такого иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки. В таких ситуациях установленные ГК РФ правила об исковой давности не применяются.
Пример 4
Свернуть Показать
Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной им с существенным нарушением строительных норм и правил. Предприниматель заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Однако суд удовлетворил иск.
Пример 5
Свернуть Показать
В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина. Его бизнесмен возвел на своем земельном участке, не получив разрешения на строительство.
Как отметили судьи, само по себе создание постройки без получения на это необходимых разрешений означает, что она в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной и подлежит сносу. Однако поскольку истец требовал сноса постройки лишь по данному формальному основанию, а ответчик представил доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то на такое требование распространяется исковая давность применительно к ст. 195 и 196 ГК РФ. В материалах этого дела имелись доказательства того, что за четыре года до предъявления иска орган гостройнадзора получил от предпринимателя письмо с просьбой ввести спорный объект в эксплуатацию. В иске было отказано.
Апелляционная инстанция оставила это решение суда первой инстанции в силе. Суд второй инстанции отметил, что «… нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки».
Признание права собственноcти на самовольную постройку
Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может признаваться судом.
Ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абз. 1 п. 3). Это норма - исключение из общего правила о том, что права собственности на самовольную постройку не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
ВАС РФ признал верной практику арбитражных судов, которой не признается право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В качестве иллюстрации в Обзоре приведена ситуация, когда арбитражный суд отказал компании в признании права собственности на созданное с нарушениями строительных норм и правил здание кафе, которому грозило обрушение. Суд не внял доводам владельца здания о том, что недостатки являются устранимыми и что ее сохранение не влияет на права третьих лиц, а также что допущенные при строительстве нарушения в принципе не исключают сохранения объекта и признания на него права собственности.
Если собственник земельного участка предъявляет иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, то лицо, осуществившее постройку, вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов или обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.
В силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку. Размер расходов определяет суд.
ВАС РФ указал, что с признанием судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, возникает право требовать возмещения всех или части расходов на создание постройки. Предъявление встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
Пример 6
Свернуть Показать
Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку. Здание магазина кооператив возвел на участке предпринимателя без его согласия. Кооператив предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.
Поскольку постройка возводилась с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и законных интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан, суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку.
Удовлетворяя встречный иск, суд взыскал с предпринимателя в пользу кооператива часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд снизил размер требований, заявленных кооперативом, и при определении суммы возмещения исходил не только из действительно понесенных кооперативом расходов, но и сопоставил эти расходы с рыночной стоимостью объекта.
Установив право суда определять размер компенсации, законодатель защитил интересы сторон спора. В рассмотренном выше случае кооператив представил документы, свидетельствующие о довольно высоких расходах, якобы понесенных им при строительстве магазина. Если бы суд при определении размера возмещения не сопоставил подтвержденные расходы с рыночной стоимостью здания и удовлетворил встречный иск в полном объеме, интересы предпринимателя оказались бы ущемлены. В других случаях рыночная стоимость объекта самовольного строительства может оказаться в разы выше суммы, затраченной на его создание.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого необходимых мер.
Эта рекомендация ВАС РФ нижестоящим судам фактически сводит на «нет» чаяния недобросовестных владельцев на легализацию недвижимости, которую они возвели или реконструировали в отсутствие специальных разрешений и не принимали должных усилий для их получения. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать.
Пример 7
Свернуть Показать
АО, собственник земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, пристроило к зданию дополнительное помещение. В дальнейшем оно использовалось под кафе. Реконструкция проводилась в отсутствие разрешений. Государственная регистрация права собственности на нелегально реконструированный объект оказалась невозможной, и АО обратилось с иском к органу местного самоуправления о признании права собственности на объект.
Суд первой инстанции иск удовлетворил. Он установил, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности АО, и принял доказательства последнего о соответствии возведенного строения градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям пожарной безопасности.
Однако апелляционная инстанция оказалась не столь благодушной и посчитала невозможным удовлетворение иска, т.к. это не соответствовало положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ. Суд второй инстанции обратил внимание на содержание в т.ч. искового заявления. В нем АО сообщило, что за получением разрешения на реконструкцию оно вообще не обращалось. Как было установлено при рассмотрении дела, общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство ни до начала реконструкции объекта, ни во время проведения работ. Кроме того, настораживало следующее обстоятельство: АО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности сразу же после завершения реконструкции.
В Обзоре практики ВАС РФ привел еще одно дело, когда ООО, создателю самовольной постройки, отказали в признании на нее права собственности. Произошло это несмотря на то, что истец представил суду доказательства своего обращения за разрешением на строительство и о получении отказа на эту просьбу. Суд установил, что причиной данного отказа стало отсутствие необходимой документации, которая должна прилагаться к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Такое пренебрежение требованиями законодательства свидетельствовало о недобросовестном поведении лица, создавшего самовольную постройку. В иске было отказано.
Итак, успешное разрешение тяжбы о признании права собственности на объект самовольного строительства теперь напрямую зависит от действий застройщиков на самых ранних этапах, еще до начала строительства и в процессе создания нового объекта. Следует не только формально обращаться в уполномоченные органы за разрешениями на строительство, реконструкцию, но и делать это надлежащим образом, по возможности не сильно отклоняясь от установленных сроков.
Однако для владельцев самостроя, при создании которого не были получены необходимые разрешения, не все так фатально, как может показаться на основании предыдущих примеров. Высшая судебная инстанция, например, в том же Обзоре одобрила сложившуюся арбитражную практику, согласно которой заинтересованное лицо может приобрести право собственности на объект самовольного строительства при соблюдении ряда условий.
Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, появляется в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Так, отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у лица права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, еще не основание для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности. Разумеется, в этом случае, как и в остальных, сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Пример 8
Свернуть Показать
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой (жилой дом) как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.
История приобретения и создания постройки давняя. Еще в 1988 г. этот будущий предприниматель купил жилой дом. Впоследствии гражданин получил статус ИП и использовал дом исключительно в предпринимательских целях (для осуществления торговли). Дом был возведен продавцом в 1984 г. на предоставленном ему для строительства земельном участке. Проектная документация тогда не утверждалась, необходимые разрешения на строительство продавцу не выдавались.
Попытки госрегистрации права собственности предпринимателя на строение не увенчались успехом. Регистрирующий орган мотивировал свой отказ тем, что постройка является самовольной, т.к. создавалась без получения необходимых разрешений.
В итоговом решении по делу суд требование ИП удовлетворил. Суд учел следующее:
- здание являлось самовольной постройкой лишь по формальному основанию: при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство;
- постройка расположена на земельном участке ИП;
- объект создавался с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил;
- органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания;
- постройка не может быть снесена в принудительном порядке, т.к. на требование о ее сносе распространяется исковая давность применительно к ст. 195 и 196 ГК РФ;
- в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество;
- постройка поступила во владение ИП на основании договора купли-продажи;
- не представлено доказательств того, что ИП знал об отсутствии разрешений на возведение постройки;
- владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего 15 лет.
Сноски
Свернуть Показать
По общему правилу для строительства и реконструкции объекта недвижимости компания обязана получить разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГрК РФ). При отсутствии этих документов объект признается самовольной постройкой. А это означает, что в отношении него невозможны никакие сделки, не говоря уже о том, что заинтересованные лица могут требовать сноса этого объекта (п. 2 ст. 222 ГК РФ). У компании есть шансы легализовать самовольную постройку в судебном порядке, однако это возможно лишь при соблюдении набора определенных условий.
Какие строения нельзя признать самовольными постройками
Когда легализовать самовольную постройку невозможно
Как доказать,
что сохранение постройки не нарушает ничьих прав
По общему правилу для строительства и реконструкции объекта недвижимости компания обязана получить разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию(ст. , ГК РФ). При отсутствии этих документов объект признается самовольной постройкой . А это означает, что в отношении него невозможны никакие сделки, не говоря уже о том, что заинтересованные лица могут требовать сноса этого объекта(п. 2 ст. 222 ГК РФ). У компании есть шансы легализовать самовольную постройку в судебном порядке, однако это возможно лишь при соблюдении набора определенных условий.
Понятие самовольной постройки
В Градостроительном кодексе установлены случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство(ч. 17 ст. 51 ГК РФ). Однако этот перечень, во-первых, не закрыт и, во-вторых, недостаточно конкретизирован(допускает различные толкования). Поэтому при планировании строительства нужно четко понимать, что закон относит к числу потенциальных самовольных построек . Определение самовольной постройки содержится в Гражданского кодекса.
Цитируем документ. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил(п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Не могут быть признаны самовольной постройкой сооружения, которые не представляют собой самостоятельный объект недвижимости( постановлении пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22). Такими постройками« без статуса объекта недвижимости», в частности, считаются торговые модули и торговые павильоны(постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.10 по делу № А56−84642/2009), навесы, временные сараи, ангары(определение Высшего арбитражного суда от 14.04.10 № ВАС-524/10), гараж из кирпичного фундамента, металлических стен, крыши и ворот определение Высшего арбитражного суда от 30.03.10 № ВАС-3709/10).
Реконструкция и переоборудование. Самовольной постройкой может быть признано не только новое здание, но и реконструкция жилых домов(частей домов), переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые без соответствующих разрешений и возведение нового здания, когда разрешение выдано на капитальный ремонт старого(инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ , утв. приказом Минземстроя России от 04.08.98 № 37). Однако для признания реконструированного, переустроенного или переоборудованного объекта самовольной постройкой принципиально важно, чтобы соответствующие работы приводили к возникновению нового объекта. Если в результате несанкционированной реконструкции существующего объекта не создан новый объект недвижимости, то правила Гражданского кодекса не применяются(п. , постановления № 10/22). Например, в одном из дел суд не признал самовольной постройкой восстановление здания кафе, частично поврежденного в результате пожара(определение Высшего арбитражного суда от 28.02.11 № ВАС-1408/11). Если доказательств возникновения в результате реконструкции нового объекта не представлено, суды отказывают в признании права собственности на самовольно реконструированный объект(постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.02.11 по делу № А08−6365/2008−29).
Предъявление иска о признании права на самовольную постройку
В свежей судебной практике есть примеры, когда компаниям удается получить признание права собственности на самовольную постройку через суд, не оформляя разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Рассмотрим ситуацию, типичную для иска о признании права собственности на самовольную постройку: компания, являясь собственником земельного участка, возводит на нем объект недвижимости или реконструирует имеющийся объект, по каким-либо причинам не оформляя разрешительную документацию на строительство либо получив отказ в оформлении необходимой документации. Другой вариант: у компании есть разрешение на строительство, но не оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию(например, при осуществлении работ были допущены существенные отступления от условий, указанных в разрешении на строительство).
Условия признания права собственности. Как следует из пункта 26 постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При определенных условиях компания все же может стать собственником самовольной постройки. Таких условий три: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц(п. 3 ст. 222 ГК РФ , п. 13 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 09.12.10 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами Гражданского кодекса РФ», далее — информационное письмо № 143), а также попытки компании получить необходимые разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.
Безопасность объекта. Доказывание отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан возлагается на истца(постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.10 № 07АП-7331/10). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы(постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 28.06.10 по делу № А19−23650/09 , Поволжского округа от 31.03.11 по делу № А49−9734/2009).
Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Другими словами, это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства(допуск обязателен в соответствии с положениями гл. 6.1 Градостроительного кодекса). Так, в одном из дел, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Центрального округа(постановление от 20.01.11 по делу № А62−2291/2010), суд не принял в качестве доказательства заключение о техническом состоянии конструкций спорного объекта в связи с его несоответствием требованиям Свода правил по проектированию и строительству СП 13−102−2003 от 21.08.03 (в отчете не было сведений о проведении детального инструментального обследования объекта, эксперты ограничились лишь визуальным осмотром). Кроме того, у организации, составлявшей заключение, не было допуска к работам по подготовке проектной документации.
Отсутствие нарушения прав других лиц. Ни в постановлении № 10/22 , ни в информационном письме № 143 не разъясняется, каким образом доказывается отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. В то же время, согласно пункту 4 информационного письма № 143, «возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью». Следовательно, застройщику фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам(см., например, определение Высшего арбитражного суда от 30.04.10 № ВАС-5316/10). Так, в одном из дел суд прямо указал, что« при отсутствии разрешения на строительство, обстоятельства того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам»(постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.11.09 по делу № А68−636/09−70/17).
Попытки получения разрешения. Компания должна доказать, что предпринимала все необходимые меры для получения разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию(п. 26 постановления № 10/22 , ). Если компания даже не попыталась получить необходимые разрешения, то в иске будет отказано. Отказ будет и в том случае, когда компания обращалась за получением необходимой разрешительной документации, но получила правомерный отказ, например, из-за того, что не приложила к соответствующему заявлению все необходимые документы(п. 9 информационного письма № 143). Судебные решения с таким подходом встречались и раньше, однако после принятия постановления № 10/22 отказы в признании прав на самовольную постройку на этом основании стали массовыми(определение Высшего арбитражного суда от 23.03.11 № ВАС-2673/11, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.11 № Ф09−226/11-С6).
При этом у истца есть шанс добиться в суде признания прав на самовольную постройку, если за получением разрешения на строительство он обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку(постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.11 по делу № А41−10322/10). Но попытку оформить разрешение обязательно нужно предпринять до обращения суд. Если компания сделает это уже после подачи иска, то в признании прав на самоволную постройку будет отказано(постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.11 по делу № А03−8721/2010).
Мнение коллеги
Константин Скловский, д. ю. н., адвокат
« Отказать в признании права собственности на самовольную постройку суд может по причине нарушения публичных либо частных интересов. Нарушение публичных интересов происходит, когда нарушается порядок возведения объекта недвижимости, в том числе когда строение создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае отказ в иске должен вести к разборке здания. Частный интерес нарушается, когда застройщик возводит объект на чужой земле. Тогда после отказа в иске застройщик будет разбираться с собственником земли, возможно возмещение его затрат на строительство(). Если же спора о самовольно возведенном здании нет, собственник земельного участка не обращается с иском о его сносе, то это ситуация воистину тупиковая. Никаких прав на такую постройку у застройщика возникнуть не может, и никаких альтернативных способов легализовать такой объект действующее законодательство не предусматривает. Единственный выход — продолжать пользоваться зданием на свой страх и риск, чтобы впоследствии получить право на него в рамках приобретательной давности(п. 12 информационного письма № 143), либо ждать, пока соответствующие изменения будут внесены в ГК РФ».
Почему автор предложил эту тему
Наталья Веркутис, юрист ООО« Септима»
« Тема легализации самовольной постройки в судебном порядке стала для меня актуальной осенью 2010 года, когда одной из наших компаний, построившей объект недвижимости, было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Причиной отказа стало отсутствие разрешения на строительство. Тогда перед компанией встал вопрос приобретения права собственности на объект в судебном порядке. Но если с вопросом подтверждения безопасности объекта было все понятно(мы провели полный комплекс экспертиз, подтверждающих безопасность объекта для жизни и здоровья граждан), то с вопросом подтверждения отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц было сложнее. Законодательство не дает ответа на вопрос, какими документами можно это подтвердить. Опытным путем и этот вопрос был разрешен. В итоге исковые требования компании были удовлетворены».
Вопросы в тему
Может ли признаваться самовольной постройкой объект незавершенного строительства?
Да, может, поскольку объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу(п. 30 постановления № 10/22).
Вправе ли собственник земельного участка потребовать признания за ним права собственности на постройку, которая была возведена на его участке другим лицом?
Да, вправе. Однако подача иска собственником возможна, если застройщик получил необходимые разрешения на постройку(п. 25 постановления № 10/22). На практике такая ситуация вряд ли возможна, учитывая, что для разрешения на строительство необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок(п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).
Может ли застройщик легализовать самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который ему не принадлежит?
Нет, не может. Обязательное условие для признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком — наличие у него вещного права на земельный участок, на котором она создана(п. 3 ст. 222 ГК РФ , п. 25 информационного письма № 143).
Дарья Мурашкина , эксперт журнала« Юрист компании»
Учеба Березниковского городского суда
тема: « Практика рассмотрения гражданских дел о признании права собственности на самовольные постройки»»
Докладчик: судья
1. Общие положения:
а) признаки самовольной постройки;
б) причины возникновения оснований для признания постройки самовольной;
2. Споры о праве собственности на самовольную постройку:
а)если земля в аренде;
б) применение приобретальной давности;
в) самовольная постройка или результат реконструкции;
г) временные сооружения;
д) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц;
3. Правовые последствия самовольного строительства:
а) возможность легализации;
в) снос строения.
4. Приобретение права собственности на самовольную постройку (судебный порядок)
На первый взгляд отношения, связанные с фактом создания самовольной постройки, просты и предсказуемы.
Ст. 263 ГК РФ определяет права собственника земельного участка в части его застройки. Согласно ей указанное лицо может:
Возводить на нем здания и сооружения;
Осуществлять их перестройку или снос;
Разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Но эти права осуществляются им только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Соответственно, их нарушение влечет создание такого объекта недвижимости , как самовольная постройка.
признаки самовольной постройки
Глава 14 ГК РФ предполагает в качестве одного из способов приобретения права собственности на постройку - осуществление самовольного строительства, результатом которого является создание самовольной постройки и признание на нее права собственности при наличии предусмотренных в ст. 222 ГК РФ условий.
Самовольной постройкой может быть недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение), обладающее признаками, установленными гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ у самовольной постройки имеются следующие признаки:
Земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;
На ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;
Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
В результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.
При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.
Сначала остановимся на вопросе, какой именно объект может быть признан самовольной постройкой.
Исходя из норм ст. 222 ГК РФ, таковым может быть только объект недвижимости.
В силу указанных ранее положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является:
1) жилой дом - согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ он представляет собой вид жилых помещений, индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
2) другое строение, сооружение - в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 01.01.2001 N 37, оно представляет собой отдельно построенное здание (дом), состоящее из одной или нескольких частей как одно целое, а также служебные строения. Признаками его единства служат:
Фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
При отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
При этом также различают жилые и нежилые здания.
Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.
Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
На земельном участке эти здания (исходя из их целевого использования) подразделяются на основные и служебные.
Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.
Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т. п.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за заинтересованным лицом при условии, что постройка является недвижимым имуществом, а, например, не временным сооружением.
Обратимся к положениям ст. 130 ГК РФ. Согласно ей к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
По смыслу данной нормы, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом имеющихся в деле доказательств.
Практика применения ст. 222 ГК РФ в отношении данных объектов неоднозначна.
По мнению Второго арбитражного апелляционного суда, изложенному в п. 1.4 вышеназванного Обзора (дело N А82-3875/2006-35), нельзя признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме. Вывод суда по указанному делу о том, что весь дом в целом является объектом незавершенным строительством , обоснован отсутствием надлежащим образом оформленных разрешения на строительство , акта приемки объекта в эксплуатацию жилого дома и постановления о вводе объекта в эксплуатацию.
То есть, с одной стороны, жилой дом, в котором находится спорное помещение, возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство. Поэтому в том виде, в каком он существует на момент рассмотрения дела, он обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки.
Но в соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.2001 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования.
То есть даже с учетом того факта, что жилой дом, возведенный ответчиком без разрешения на строительство, обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки, право собственности на него как на объект самовольного строительства не может быть признано, так как самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе своего создания.
В данном случае применимы нормы о государственной регистрации его в качестве объекта незавершенного строительства согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:
Документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности);
Документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (если соответствующий земельный участок был отведен на ином праве).
Таким образом, исходя из положений ст. 222 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что самовольные постройки представляют собой недвижимое имущество, то есть в отношении их процесс строительства должен являться законченным.
Нужно обратить внимание также на следующий момент.
В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв. Приказом Минземстроя РФ от 01.01.2001 N 37) были даны рекомендации о порядке учета самовольно возведенных или переоборудованных зданий. В соответствии с ней как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения:
Реконструкции жилых домов (частей домов);
Переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
Возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
Возведения дополнительных зданий.
Выявленные при текущей инвентаризации самовольно возведенные законченные строительством здания (части зданий), а также самовольно занятые земли подлежат технической инвентаризации с включением их в учетно-технические материалы по общим правилам.
Но необходимо учесть следующее. Понятие самовольной постройки является правовым, а не техническим. Для того чтобы строение было признано таковым, недостаточно осуществления технического учета и сделанного в результате произведенного учета соответствующего вывода органа технической инвентаризации. Право применять последствия признания объекта недвижимого имущества самовольным строением принадлежит только суду.
причины возникновения оснований
для признания постройки самовольной
Для того чтобы строение не стало самовольным, необходимо соблюдение нескольких требований.
1. Необходимость отвода земельного участка с соблюдением целевого назначения.
В соответствии со ст. 30 ЗК РФ от 01.01.2001 N 136-ФЗ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности , осуществляется с проведением работ по их формированию:
Без предварительного согласования мест размещения объектов (в этом случае предоставление осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) либо по договорам аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства);
С предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование).
2. Оформление разрешительной документации.
Согласно ст. 51 ГрК РФ от 01.01.2001 N 190-ФЗ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства , а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ.
В соответствии с п. 17 указанной статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности , или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом;
Иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что в ст. 222 ГК РФ речь идет не только о разрешении на строительство. Понятие "разрешительная документация" не трактуется в законодательстве РФ. Но в Федеральном законе от 01.01.2001 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" (ст. 3) говорится о ряде документов, которые необходимо иметь застройщику при осуществлении строительства.
Так, при строительстве, реконструкции архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект. Он представляет собой архитектурную часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.
Кроме того, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Таким образом, комплект разрешительной документации представляет собой разрешение на строительство (за исключением случаев, рассмотренных ранее), разрешение собственника земельного участка, архитектурный проект и архитектурно-планировочное задание.
3. Выполнение градостроительных и строительных норм и правил. В качестве примера можно привести Строительные нормы и правила - СНиП 2.02.01-83* "Основания зданий и сооружений", утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 01.01.2001 N 311 и введенные в действие 1 января 1985 г. Новых СНиП пока не принято. Они должны соблюдаться при проектировании оснований зданий и сооружений. В соответствии с ними, в частности, проектирование оснований включает обоснованный расчетом выбор:
Типа основания (естественное или искусственное);
Типа, конструкции, материала и размеров фундаментов (мелкого или глубокого заложения; ленточные, столбчатые, плитные и др.; железобетонные, бетонные, бутобетонные и др.);
Мероприятий, применяемых при необходимости уменьшения влияния деформаций оснований на эксплуатационную пригодность сооружений.
4. Соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью.
По общему правилу, если самовольная постройка нарушает законные права и интересы третьих лиц, а также в случае, если она создает угрозу для жизни и здоровья граждан, заинтересованные лица, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с соответствующими иском о ее сносе.
Постройка должна быть не только возведена на отведенном в соответствии с законодательством РФ земельном участке соответствующего целевого назначения, но и соответствовать градостроительным, строительным, санитарным и прочим нормам и правилам.
При этом заинтересованное лицо, осуществившее ее возведение, должно представить соответствующие доказательства этого, подтвердить факт соблюдения санитарных и градостроительных требований, не нарушение общественных интересов. Отсутствие указанных доказательств может служить основанием для принятия решения о сносе объекта.
В качестве примера рассмотрим обстоятельства дела, отраженные в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 01.01.2001 N Ф08-7831/07. Собственником земельного участка было осуществлено строительство пристроенных помещений к магазину, право собственности на которое было зарегистрировано в установленном порядке. Истцом было подано исковое заявление о сносе указанных пристроенных помещений на основании того, что они нарушают его право на экологически благоприятную среду, а также в связи с тем, что расстояние от них до его недостроенного жилого дома не соответствует правилам пожарной безопасности и требованиям нормативных актов об устройстве санитарно-защитной зоны вокруг складов, предназначенных для хранения строительных материалов .
В качестве доказательств обратного были проведены две строительно-технические экспертизы, в соответствии с которыми пристроенные помещения соответствуют СНиПам, правилам пожарной безопасности и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.
Таким образом, в качестве доказательства факта соблюдения градостроительных и санитарных норм , включая градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие нормативы, а также безопасности третьих лиц судом были приняты результаты проведенной экспертизы. Соответствующие заключения и акты обследования позволят убедить суд в соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам. Суд должен иметь основания для того, чтобы установить, что при производстве строительных работ не были допущены нарушения и что имеется возможность для ввода указанного строения в эксплуатацию в установленном порядке.
РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ
НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
В настоящее время отсутствует единая практика принятия судебных решений по делам, предметом спора которых являются самовольные постройки. Каждое решение принимаются с учетом обстоятельств каждого конкретного рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах.
Можно говорить только о том, какие именно обстоятельства устанавливаются судом при признании права собственности на самовольную постройку и каким образом эти обстоятельства могут быть доказаны.
В качестве указанных доказательств должны присутствовать следующие группы документов:
Подтверждающие права сторон спора на земельный участок;
Разрешительная документация на осуществление строительства (независимо от того, является застройщиком собственник земельного участка либо ему принадлежит земля на ином праве);
Об отсутствии нарушений прав интересов третьих лиц;
О том, что созданное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
В качестве примера можно назвать следующие документы:
Правоустанавливающие документы на земельный участок (с учетом содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ);
Технический паспорт на самовольную постройку;
Адресная справка на строение;
Техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;
Документы, подтверждающие возведение самовольной постройки (застройщиком либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок).
На практике совокупность перечисленных доказательств позволяет суду признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.
если земля в аренде
Возведение самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке порождает определенные законом правовые последствия для него, а именно необходимость за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).
Но при этом возможен следующий вариант оформления права собственности на самовольную постройку. Сначала право собственности на самовольную постройку признается и регистрируется за собственником земельного участка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Определение судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику, формируется по каждому конкретному делу. Законодательно критерии их расчета не установлены.
Указанные расходы расцениваются судом как подтвержденные соответствующими документами затраты, понесенные застройщиком, так как до момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой совокупность строительных материалов.
Второй вариант приобретения права собственности на самовольную постройку застройщиком состоит в передаче ему прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Затем уже у застройщика (после получения им прав на землю) появляется возможность узаконить самовольную постройку.
Норма ст. 222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Если право собственности на самовольную постройку сохраняется за определенным лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, оно обязано возместить расходы на ее возведение осуществившему его лицу в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не признается за первым лицом в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или же создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ можно сделать вывод о том, что реальная возможность признать право собственности на самовольную постройку есть только у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена постройка.
Для того чтобы установить, применяются ли в отношении самовольных построек положения гражданского законодательства РФ о приобретательной давности, необходимо сначала понять, что же это такое.
В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество при условии, что владение осуществлялось:
Добросовестно - то есть заинтересованное лицо не знало о незаконности владения этим имуществом (ст. 302 ГК РФ);
Открыто - указанное лицо не предприняло действий, направленных на сокрытие факта владения имуществом от собственника;
Непрерывно - владение не было утрачено и не прерывалось в течение всего 15-летнего срока. Например, фактом, прерывающим течение указанного срока, является подача собственником соответствующего иска об истребовании имущества или осуществление заинтересованным лицом (потенциальным собственником) действий, свидетельствующих о том, что он признает право собственности другого лица на данное имущество.
Возникновение права собственности в данном случае основано на нормах о приобретательной давности.
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Подводя итог сказанному, можно повторить вывод суда: на самовольное строение, которое возведено на неправомерно занимаемом участке, не может распространяться приобретательская давность.
Самовольная постройка или результат
реконструкции объекта недвижимости
Эти два понятия достаточно близки, но не равнозначны.
Уже то, что в ст. 1 ГрК РФ даны определения каждому из них в отдельности, подтверждает этот факт.
Итак, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 01.01.2001 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" под изменениями архитектурных объектов (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимается достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта.
Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку), а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.
Выполненные работы по пристройке являются реконструкцией существующего объекта. Результат реконструкции - объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.
Созданная в процессе пристройка реконструкции в одном случае рассматривается как самостоятельный объект строительства, она признается самовольной постройкой. Основанием для этого служит изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения.
Временные сооружения
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. То есть согласно ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости отнесено все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поэтому судебная практика в первую очередь ставит вопрос о том, является ли спорный объект недвижимым имуществом или относится к числу временных сооружений. Но в некоторых случаях наличие прочной связи с землей не является однозначным показателем того, что объект является недвижимым имуществом. Вопрос о том, является ли спорное имущество, в отношении которого заявлен иск о самовольном строении, недвижимым, может разрешаться только судом и только с учетом имеющихся в материалах дела доказательств.
Для разрешения вопроса, является ли спорный объект недвижимым имуществом, обратимся к п. 10 ст. 1 ГрК РФ. В соответствии с ним объект капитального строительства представляет собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Некапитальные (временные) сооружения, находящие на определенном земельном участке (например, вагончики, павильоны, киоски и др. временные строения и сооружения), не могут быть самовольными строениями, и в отношении их не могут заявляться иски о признании права собственности или об их сносе на основании ст. 222 ГК РФ.
То есть от разрешения вопроса, относится ли спорный объект к недвижимому имуществу, зависит выбор способа защиты, поскольку в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества (временные сооружения), не подлежит удовлетворению иск о его сносе, заявленный в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц
В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поэтому (по мнению многих специалистов) в любом случае по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.
Признание права собственности на постройку не является безоговорочным. Заинтересованным лицом должно быть доказано, что соответствующие права и интересы третьих лиц не нарушены, а сама постройка не создает угрозу их жизни и здоровью. В качестве таковых могут быть представлены подтверждающие разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны , архитектурного или строительного контроля и других компетентных органов.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В заключение необходимо отметить, что требование по обязательной реализации указанных прав обусловлено конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Возможность легализации
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами , либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как уже было сказано ранее, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться такой постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки и т. д.). Совершенные сделки с самовольной постройкой являются недействительными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Право на самовольную постройку не регистрируется и не переходит по наследству. В отношении самовольной постройки, произведенной на неправомерно занимаемом участке, не действует правило о приобретательной давности. По общим правилам самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, за его счет.
Но при этом ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобрести право собственности на самовольную постройку. То есть законодательно установлено право заинтересованного лица установить право собственности путем обращения в суд или иным образом.
Порядок приобретения сооружения в собственность определен гражданским законодательством и судебной практикой.
Для этого необходимо, чтобы:
Земельный участок, где возведена самовольная постройка, находился у заинтересованного лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
Имелась в наличии разрешительная документация;
Имелись документы, подтверждающие, что при строительстве постройки не нарушались градостроительные и строительные нормы и правила, а также осуществление строительства не нарушило права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.
Вынесение судом решения об удовлетворении заявленного требования будет зависеть от установления ряда фактов:
Кому принадлежат права на земельный участок, на котором осуществлено возведение самовольного строительства;
Соблюдено ли целевое назначение земельного участка;
Имеется ли утвержденная в установленном порядке проектная и разрешительная документация, а также разрешение на строительство;
Соблюдены ли градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы;
Не нарушаются ли при условии сохранения указанного строения права и законные интересы третьих лиц.
Решение по делам данной категории принимаются судом с учетом конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.
В случае удовлетворения заявленного требования право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.
Административная ответственность
В соответствии со ст. 58 ГК РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Осуществление строительства или реконструкции без получения разрешения на строительство определяет факт самовольной постройки. Это влечет серьезные правовые последствия для лица, осуществившего указанные работы - оно совершает административное правонарушение и несет в связи с этим административную ответственность.
Лица, виновные в самовольном строительстве или реконструкции, несут, в частности, административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ), а также обязаны устранить допущенное нарушение путем осуществления за свой счет сноса самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает последствия допущенного нарушения установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также ввода его в эксплуатацию.
В соответствии с указанной статьей КоАП РФ (п. 1) строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа :
На лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - наложение штрафа или административное приостановление их деятельности:
На юридических лиц - наложение штрафа или административное приостановление их деятельности:
Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом. По большому счету, цель выдачи и получения разрешения на строительства состоит в первую очередь в обеспечении качества строительства. И его отсутствие на момент начала строительства и в период его осуществления (кроме случаев, прямо установленных ГрК РФ) влечет, во-первых, признание возведенного объекта самовольной постройкой (согласно ст. 222 ГК РФ), а во-вторых, что более важно, создает возможную угрозу безопасной эксплуатации возведенного объекта недвижимости.
За данное нарушение порядка осуществления строительства или реконструкции (осуществление застройщиком действий по строительству объекта без соответствующего разрешения) установлена административная ответственность.
Объектом посягательства правонарушений в данном случае является установленный порядок строительства зданий и сооружений. Санкции за него, предусмотренные п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, были перечислены ранее.
Согласно п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдачи разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа:
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 ГрК РФ).
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется органом, выдавшим разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
При несоблюдении указанных требования градостроительного законодательства, касающихся правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, вступает в действие указанная норма КоАП РФ.
Правонарушения, совершенные при осуществлении строительства без соответствующего разрешения на строительство, а также эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, характеризуются умышленной виной.
Снос строения
Гражданское законодательство предусматривает наступление следующих неблагоприятных последствий для лица, осуществившего самовольную постройку:
Невозможность распоряжаться самовольно возведенным строением;
Обязанность застройщика осуществить ее снос;
Привлечение к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.
На сегодняшний день, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, если за лицом не признано право собственности на самовольную постройку, она подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Важным является следующий момент. Законодательно не установлен порядок действий, связанных со сносом самовольных строений, не определено, вправе ли соответствующие права реализовывать в административном порядке контролирующий орган по осуществлению надзора в сфере строительства либо снос должен осуществляться только на основании решения суда (в порядке его исполнения).
Если исходить из того, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, а только совокупностью строительных материалов, ее снос не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство.
Поэтому допускается вывод о том, что снос может быть произведен на основании решения уполномоченного административного органа.
Лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (в частности, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений) на основании решения суда. Это также обосновано тем, что при сносе самовольной постройки в любом случае будут затронуты имущественные права заинтересованных лиц, пусть даже касающиеся стоимости строительных материалов, использованных при строительстве.
В связи с этим обоснованным будет являться снос самовольной постройки, осуществленный на основании судебного порядка.
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Гражданское законодательство РФ разделяет такие объекты гражданских прав, как вещи, на движимые и недвижимые.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:
1) земельные участки, участки недр;
2) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
3) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В рамках настоящей работы рассматриваются объекты, прочно связанные с землей, а именно здания, строения, сооружения, ведь самовольная постройка, по сути, также является аналогичным объектом.
Специфика или отличительная особенность их в том, что указанные строения не могут являться недвижимостью, так как согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
А право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как оно было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.
Вопрос о регистрации права собственности может быть решен только при наличии судебного акта об узаконении самовольно возведенного объекта недвижимости.
Таким образом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Поэтому оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. А сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ).
В связи с этим у заинтересованного лица может возникнуть необходимость признать на него право собственности. Ведь до момента признания права собственности на самовольное строение как на объект недвижимости у потенциального собственника, создавшего это строение, есть только право собственности на материалы, из которых оно было создано.
Но это возможно только при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Ранее, до 1 сентября 2006 г. в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
В настоящее же время возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка.
То есть в соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности может возникнуть либо у лица, осуществившего постройку (если земельный участок принадлежит ему на одном из указанных видов прав), либо у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Таким образом, возникновение права на самовольную постройку обосновывается наличием прав на землю.
Для того, чтобы постройка была признана в собственности у лица, осуществившего ее строительство, необходимо, чтобы земельный участок находился у него в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. То есть он не может принадлежать кому-либо другому на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.
В случае, если земля находится в государственной или муниципальной собственности (входит в государственный или муниципальный фонд) и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц, необходимо представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки.
Если же земля находится у другого лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, то для признания права собственности на самовольное строение за лицом, осуществившем его строительство, земельный участок должен быть изъят, например, у собственника на основании договора купли-продажи.
То есть право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, будет признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть.
Если земля находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у другого лица, при этом переоформлять права на землю оно отказывается, то право собственности на постройку может быть признано за ним (по его требованию). Порядок признания - судебный, истцом является обладатель прав на землю (не лицо, осуществившее строительство - в настоящем случае). Но при этом, если за ним будет признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Таким образом, существует два варианта признания права собственности (в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ):
В судебном порядке;
В ином установленном законом порядке.
судебный порядок
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., самовольная постройка исходя из положений гражданского законодательства (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ) не является объектом гражданских прав.
Но п. 3 ст. 222 ГК РФ содержит норму, которая допускает возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество.
Итак, рассмотрим ситуацию, когда лицо, являющееся собственником земельного участка, либо имеющее его в пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, осуществило возведение на нем жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества.
Как уже говорилось ранее, в случае, если строительство осуществлялось без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, указанным лицом была создана самовольная постройка. Затем у лица, осуществившего указанные действия, появилось желание ввести этот объект в хозяйственный оборот, совершить какую-либо сделку.
Для этого изначально необходимо признать на нее право собственности. Поэтому указанное заинтересованное лицо должно обратиться в суд, так как на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, судом. Указанные споры носят имущественный характер.
В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.
То есть добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно в порядке искового производства.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ, данная категория дел при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда , установленных федеральными законом на день подачи заявления, подсудна мировым судьям.
Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств.
К таковым относятся:
Наличие прав на земельный участок (с учетом того, что земля должна находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании);
Подтверждение соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (например, если участок сельскохозяйственного назначения был использован под строительство торгового центра, судом не будет признано право собственности на указанную недвижимость, так как было нарушено целевое использование земли);
Наличие необходимой проектной документации (согласно п. 2 и 3 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Но осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи));
Разрешение на строительство (не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаях, если получение разрешения на строительство не требуется);
Соблюдение градостроительных норм и правил;
Отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.
То есть к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку нужно приложить:
Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки, а также его проект. В качестве примера можно назвать паспорт, изготавливаемый органами технической инвентаризации, в котором, кроме этого, говорится и о техническом состоянии объекта, а также соответствующий договор подряда и акты приемки работ, иные документы;
Документ, свидетельствующий о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таковым является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;
Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, а также возможность принятия строения в эксплуатацию;
Документы, в которых согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ устанавливается, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (заявления собственников объектов недвижимости, расположенных по соседству с самовольной постройкой, и др.).
В зависимости от обстоятельств конкретного дела рассмотренный перечень может быть дополнен иными документами, которые будут запрошены судом при рассмотрении дела.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда истец осуществил строительство на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае он должен дополнительно к рассмотренным ранее обстоятельствам подтвердить документально, что участок передан и оформлен надлежащим образом на момент рассмотрения дела судом (путем проведения сделки купли-продажи, приватизации, иным образом).
Кроме того, не исключен случай, когда права на самовольную постройку заявит не лицо, осуществившее его строительство, а собственник земельного участка либо лицо, владеющее им по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Это право у него имеется согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Но при этом он обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. То есть лицо, осуществившее строительство самовольной постройки на чужом земельном участке, должно доказать свои расходы на строительство. Только при наличии этих доказательств суд сможет установить размер, подлежащий возмещению.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГПК РФ решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное или кассационное обжалование, если они не были обжалованы.
После того, как судебное решение вступит в законную силу, оно будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
Гражданский кодекс РФ (1 часть) от 01.01.2001г. (в ред от 27.12.09г.) Кодекс об административных правонарушениях РР от 01.01.2001г. (в ред. от 01.01.2001г.). Градостроительный кодекс РФ от 29.12.09г. (в ред. от 27.12.09г.) Земельный кодекс РФ от 01.01.2001г. (в ред. от 27.12.09г.) Справка Пермского краевого суда по вопросу о признании права собственности на самовольные постройки. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». «Самовольные постройки» () (подготовлена для системы КонсультантПлюс. 2008).
