(Исрафилов И. М.) («Законность», 2010, N 6)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
И. М. ИСРАФИЛОВ
Исрафилов Исрафил Мукаилович, доцент кафедры гражданского права Московского государственного открытого университета (г. Махачкала).
В статье автор обосновывает необходимость государственной регистрации отдельных видов ограниченных вещных прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Приведены примеры проблем в правоприменительной практике, связанных с отсутствием норм об обязательности государственной регистрации конкретных видов ограниченных вещных прав.
Ключевые слова: гражданское право; жилищное законодательство; ограниченное вещное право; виды вещных прав; государственная регистрация.
The state registration of limited rights of property I. M. Israfilov
In mentioned article by author argues the necessity of state registry in some specific types of limited rights of property in integrated state register of rights on immovable property. Examples of problems have been given in practice, which are related with absence of norms about the necessity of state registration in some specific types limited rights of property.
Key words: civil law; housing legislation; limited rights of property; types of rights of property; state registration.
Правовое регулирование вопросов государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества производится как в нормах Гражданского кодекса РФ, так и в специальном ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В ст. 131 ГК говорится об обязательной государственной регистрации помимо права собственности и таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и сервитут. При этом подчеркивается, что приведенный перечень вещных прав, государственная регистрация которых необходима, неисчерпывающий, так как возможна государственная регистрация и других вещных прав в случаях, предусмотренных в самом ГК или иных законах. В ст. 131 ГК законодатель повторяет перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст. 216 ГК, только дополнив его таким вещным правом, как ипотека. Но и в ст. 216 также не приведен полный перечень конкретных ограниченных вещных прав, так как законодатель указывает, что перечислены «в частности» отдельные виды вещных прав, допуская тем самым наличие и иных вещных прав, которые можно уже определять по характерным для таких прав признакам. И в Федеральном законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не называются конкретные виды вещных прав, подлежащие государственной регистрации. В ст. 4 Закона содержится только общее требование об обязательности государственной регистрации вещных прав в целом со ссылкой на ст. 131 ГК, т. е. этот специальный Закон тоже не привнес какой-либо ясности в данный вопрос. Некоторую сложность тут создает и то, что государственной регистрации подлежат не только возникновение, переход и прекращение вещных прав, но и их ограничения (обременения), которые несут вещно-правовое содержание. Во всяком случае, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорит о таких ограничениях вещных прав, как сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом и аренда, вещно-правовой характер которых сегодня у многих юристов не вызывает сомнений. Следует заметить, что перечень ограниченных вещных прав не исчерпывается содержащимися в ст. 216 ГК и, если исходить из характерных признаков этих прав и позиции законодателя, можно насчитать еще с десяток таких прав, хотя в нормах гражданского законодательства прямо о них не сказано. Но зато о некоторых вещных правах говорится в нормах жилищного законодательства и причем уже совершенно однозначно. Отсутствие в законодательстве единого подхода к определению понятия ограниченных вещных прав и их видов повлекло за собой также и правовую проблему, связанную уже с государственной регистрацией этих прав, о которой говорят многие специалисты <1>. ——————————— <1> См., напр.: Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 89.
О государственной регистрации таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, говорится в ст. 131 ГК, и никаких особенностей относительно их государственной регистрации ни в нормах ГК, ни в нормах специального Закона нет. Возникновение, переход и прекращение этих вещных прав подлежат регистрации в Едином государственном реестре аналогично праву собственности. Касательно таких ограниченных вещных прав, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования им, следует отметить, что помимо общего требования ст. 131 ГК на обязательность государственной регистрации этих прав указывается и в ст. 25 Земельного кодекса. ЗК говорит также и о необходимости обязательной государственной регистрации земельных сервитутов, как частных, так и публичных. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не содержит каких-либо особенностей относительно регистрации сервитутов, но надо иметь в виду, что одновременно с государственной регистрацией сервитута как вещного права необходимо провести еще регистрацию и ограничения права собственности на земельный участок в результате установления сервитута <2>. Непонятным остается вопрос о соотношении регистрации сервитута вещного права и ограничения права собственности (или другого вещного права на недвижимое имущество) в результате установления сервитута. Действительно, ограничение права собственности непосредственно связано с ограниченным вещным правом и несет из-за этого вещно-правовой характер. Это «две стороны» одного действия, и, как представляется, более важное — установление, а соответственно, и государственная регистрация самого вещного права, а регистрация ограничения (обременения) — это только следствие предыдущего действия, и у него, на наш взгляд, констатирующее значение, не влекущее каких-либо юридических последствий. ——————————— <2> См. п. 17 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 26 июля 2004 г. N 132.
Для возникновения ограниченных вещных прав юридически значима государственная регистрация установления самого права, и поэтому не нужно заменять его регистрацией договора или иного соглашения, на основании которого право возникло, что часто пытаются сделать. Однако указанные действия совершенно разные в правовом плане, и, как представляется, тут необходимо согласиться с мнением тех авторов, которые видят разницу в указанных ситуациях и согласны с необходимостью регистрации только самого ограниченного вещного права, а не договора (соглашения), которым оно установлено, если регистрация договора также специально не предусмотрена законом <3>. ——————————— <3> См.: Ким Д. Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6. С. 138.
Такое ограниченное вещное право, как ипотека (залог недвижимого имущества), подлежит обязательной государственной регистрации на основании ст. 131 ГК, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ст. 19 ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но особенность государственной регистрации в этом случае заключается в том, что такое вещное право, как ипотека, возникает не только на основании договора, но и в силу закона. Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилые помещения, построенные (приобретенные) за счет кредитных средств или средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на дом или квартиру. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона в отличие от регистрации этого права на основании договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, чье право обременяется ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Но одна проблема в этих случаях все-таки возникает: из договора или акта о введении в эксплуатацию вновь возведенного жилья, на основании которых регистрируется право собственности, достаточно сложно разобраться в том, на какие средства приобретены или построены дом или квартира, что создает проблемы на практике <4>. Чтобы законодательно разрешить эту проблему, нам представляется, что для случаев предоставления кредитов или иных целевых средств на приобретение или строительство жилья следует установить требование об обязательном включении в договор или акт о вводе в эксплуатацию условия о финансировании с возникновением залоговых обязательств получателя денежных средств. В таком случае закрепление этого условия будет достаточным основанием для государственной регистрации ипотеки на основании закона. Условие о финансировании приобретения или строительства здесь будет играть чисто информационную роль в отличие от договора ипотеки, имеющего юридическое значение для возникновения залоговых правоотношений и государственной регистрации ипотеки как вещного права залогодержателя <5>. ——————————— <4> См. п. 9 Обзора практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке // Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. <5> См. об этом подробнее: Исрафилов И. М. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11. С. 136 — 140.
Относительно государственной регистрации права пользования жилым помещением в ГК и Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество никаких норм нет. В ч. 3 ст. 33 ЖК говорится о праве лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа, требовать государственной регистрации своего права в едином реестре. Следует заметить, что такое же право в силу положений ст. 34 ЖК принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, о чем в нормах ГК и Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ничего не говорится. Правда, в ст. 584 ГК сказано о государственной регистрации самого договора пожизненного содержания с иждивением как разновидности рентного договора, но это не затрагивает государственную регистрацию права как ограниченного вещного права, о чем сказано в ст. 34 ЖК, и первое, на наш взгляд, тут никоим образом не должно заменять второе. Следует заметить, что в гражданском законодательстве (п. 2 ст. 609 ГК) предусмотрена также государственная регистрация и всех других договоров о предоставлении недвижимого имущества во временное пользование на праве аренды, но такая регистрация не должна заменить государственную регистрацию вещных прав. Если одновременно предусмотрена регистрация и договора и вещного права, то, как думается, регистрации подлежит и то и другое. Но в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тем не менее отражена другая позиция в отношении регистрации права арендатора и договора аренды недвижимости. Так, в п. 1 ст. 26 говорится о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в смысле разновидности обязательства. Пункт 3 этой же статьи говорит о государственной регистрации договора аренды помещения уже как об обременении прав арендодателя, и, как представляется, в последнем случае сама регистрация как таковая более тяготеет к государственной регистрации вещного права арендатора на полученное в пользование помещение, так как в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество об обременении говорится как о стеснениях правообладателя при осуществлении им своих прав, что по большому счету является основным признаком ограниченного вещного права. В связи с этим представляется, что необходимо внести соответствующие изменения в законодательство и закрепить отдельную государственную регистрацию и договора аренды недвижимого имущества и вещных прав арендатора как пользователя недвижимого имущества. По аналогии с арендой недвижимого имущества следует, на наш взгляд, поступить и с безвозмездным пользованием недвижимым имуществом, так как в действующем законодательстве нет никаких правовых норм относительно регистрации вещных прав ссудополучателей <6>. Хотя на определенных этапах в законодательстве на уровне подзаконных нормативных актов были установлены требования о государственной регистрации отдельных видов договоров безвозмездного пользования недвижимостью <7>. ——————————— <6> Об аналогии договоров аренды и ссуды см.: Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12. С. 41 — 43. <7> См. п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. (ныне утратило силу).
Нет в гражданском законодательстве и специальных норм относительно государственной регистрации договоров найма жилого помещения и вещных прав нанимателей жилого помещения и членов их семей. Представляется, указанный договор более других требует повышенного к себе внимания с точки зрения необходимости его государственной регистрации. Такая же неопределенность есть и в отношении вещного права на проживание членов семьи собственника жилого помещения. Хотя его юридическая оценка почти аналогична оценке права проживания на основании завещательного отказа, законодатель в отличие от последнего все же не предусмотрел необходимость государственной регистрации в отношении прав членов семьи собственника жилого помещения. В правовой литературе многократно обосновывалась необходимость государственной регистрации ограниченного вещного права членов семьи собственника на проживание в жилом помещении последнего <8>. ——————————— <8> См., напр.: Исрафилов И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 94; Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 232; Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8 и др.
Высказывались также и мнения о том, что подобная регистрация прав указанных пользователей жилплощади вызовет на практике значительные проблемы, которые будут заключаться в сложности определения субъектов этого права, а также оснований для такой регистрации <9>. С. Гришаев в этой связи вообще высказывает сомнение в возможности определения членов семьи собственника жилого помещения <10>. Но и в первом и во втором случае проблема не столь сложна, так как, во-первых, принят новый ЖК, в ч. 1 ст. 31 которого четко определен круг членов семьи собственника жилого помещения, и, во-вторых, признание других лиц членами семьи собственника теперь возможно только в случае вселения их в жилое помещение в качестве членов семьи. Соответственно, для признания лиц членами семьи собственника теперь необходимо и достаточно их вселения в жилое помещение в таком качестве, и, на наш взгляд, доказательством может служить соглашение, заключаемое при вселении между собственником жилого помещения и лицом, вселяемым в качестве члена его семьи. Эта проблема сегодня уже не столь масштабна, какой она была при действии Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., в котором предусматривалась возможность признания членом семьи на основании ведения общего хозяйства и совместного проживания. ——————————— <9> Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация права на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А. Р. Кирсанова. М.: Ось, 2003. С. 54. <10> Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 90.
Что же касается права доверительного управляющего на переданное в его управление недвижимое имущество, то законодатель и здесь установил требование о необходимости государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление как обременения права собственности, а не регистрации самого договора. Поскольку тут регистрации подлежит не сделка, а обременение права собственности, являющееся, по сути, как нами уже было отмечено, вещным правом доверительного управляющего, то трудно согласиться с высказанным в юридической литературе мнением о том, что при регистрации вещного права в этом случае не может быть выдано свидетельство о регистрации <11>. Обоснование этого мнения тем, что Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., не предусмотрена выдача свидетельства о государственной регистрации с указанием срока его действия, не является, на наш взгляд, достаточным. В этих Правилах действительно не предусмотрена выдача свидетельства. Но в них специально урегулирована процедура регистрации прекращения прав и обременении в целом, а потому совершенно излишне установление сроков регистрируемых прав. А иногда просто и невозможно установить сроки заранее, а соответствующая запись в реестр может быть внесена только после прекращения прав по тем или иным основаниям. ——————————— <11> Михеева Л. Ю. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление // Юстиция. 2006. N 2. С. 59 — 60.
Представляется, что необходимость государственной регистрации ограниченных вещных прав во всех указанных случаях в Едином реестре продиктована еще и тем, что любой участник гражданского оборота вправе иметь необходимую информацию обо всех вещных правах на имущество, которое он собирается приобрести в собственность или получить в пользование, до того, как заключит соответствующую гражданско-правовую сделку.
Пристатейный библиографический список
1. Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 89 — 90. 2. Исрафилов И. М. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11. С. 136 — 140. 3. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12. С. 41 — 43. 4. Исрафилов И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 94. 5. Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8. 6. Ким Д. Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6. С. 138. 7. Михеева Л. Ю. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление // Юстиция. 2006. N 2. С. 59 — 60. 8. Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация права на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанова А. Р. М.: Ось, 2003. С. 54. 9. Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 232.
——————————————————————
.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют, Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон №122-ФЗ), иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
«Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке» (статья 2 Закона 122-ФЗ).
Регистрация прав на недвижимость проводится Федеральной регистрационной службой, ее территориальными органами по месту нахождения недвижимости. Эти органы проверяют действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. В компетенцию данных органов также входит выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и информации о зарегистрированных правах.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости, а также об ограничениях и обременениях на объекты недвижимости, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер.
Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Это два разных регистрационных действия, имеющие разные правовые последствия. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права.
ГК РФ и Законом №122-ФЗ устанавливаются три вида государственной регистрации:
§ регистрация прав на недвижимое имущество;
§ регистрация сделок с недвижимостью;
§ регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация ограничений создает условия, для того чтобы приобретатель недвижимого имущества, мог узнать об этих ограничениях.
Согласно пункту 3 статьи 13 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Регистрация прав на недвижимость состоит во внесении в реестр записи о правообладателе и о праве, которое он приобретает.
Государственной регистрации подлежат следующие вещные права:
· право собственности;
· право хозяйственного ведения;
· право пожизненного наследуемого владения;
· право постоянного пользования;
· ипотека;
· сервитут.
Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение установлена пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.
Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются:
· договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
· акты, изданные органами, государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке установленном законодательством;
· свидетельства о праве на наследство;
· акты о приватизации жилых помещений;
· судебные акты;
· свидетельства (акты) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в установленном законодательством порядке;
· иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход ограничение прав.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.
Право возникает только с момента его регистрации. Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о регистрации права.
Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ:
«Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».
Участники сделки не вправе осуществлять государственную регистрацию сделки, если она установлена законом.
Договор, предусматривающий переход прав на недвижимость, считается заключенным только с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности сторон по такому договору возникают только с момента его государственной регистрации.
Сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации можно разделить на две группы:
Сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход прав);
Сделки без отчуждения недвижимого имущества.
Сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход прав):
· договор купли-продажи жилых помещений, доли в общей собственности на указанные объекты (статьи 558 ГК РФ и 251 ГК РФ).
Не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
· договор купли-продажи предприятия (статья 560 ГК РФ);
· договор мены жилого помещения, а также доли в общей собственности (статья 567 ГК РФ и 251 ГК РФ);
· договор дарения недвижимого имущества, как жилого, так и нежилого, доли в праве общей собственности на них (статьи 574 ГК РФ и 251 ГК РФ);
· договор пожертвования недвижимого имущества (статья 582 ГК РФ);
· договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (статья 584 ГК РФ);
· договор участия в долевом строительстве (статья 25.1 Закона №122-ФЗ);
· договор пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ);
· аренда с правом выкупа (статья 624 ГК РФ).
Сделки без отчуждения недвижимого имущества направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:
· договор аренды земельного участка (статья 609 ГК РФ);
· договор аренды предприятия, как имущественного комплекса (пункт 2 статьи 658 ГК РФ);
· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года (статья 651 ГК РФ);
· договор субаренды (статья 615 ГК РФ);
· договор об ипотеке недвижимого имуществам (статья 339 ГК РФ и статья 10 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон №102-ФЗ));
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким органом является Федеральная регистрационная служба.
Правовой статус и компетенция Федеральной регистрационной службы конкретизирован в Указе Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы», которым было утверждено «Положение о Федеральной регистрационной службе».
Согласно этому положению, Федеральная регистрационная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Федеральная регистрационная служба, подведомственна Минюсту Российской Федерации.
Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются Федеральной регистрационной службой.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется непосредственно Федеральной регистрационной службой.
Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа территориальным органом Федеральной регистрационной службы.
К компетенции органов по государственной регистрации относится:
§ проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
§ проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
§ государственная регистрация прав;
§ выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
§ выдача информации о зарегистрированных правах;
§ принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей;
§ выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
Статья 13 Закона №122-ФЗ устанавливает порядок проведения государственной регистрации.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.
Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Информация из ЕГРП не является государственной, коммерческой или служебной тайной.
Прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, начальная стадия процесса государственной регистрации. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с Приказом Минюста Российской Федерации от 1 июля 2002 года №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Приказ №184) рекомендуется проводить проверку в следующей последовательности:
проверка имеющихся в ЕГРП записей по данному объекту недвижимого имущества;
проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;
проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
§ о зарегистрированных правах;
§ о ранее заявленных правах (правопритязании);
§ о зарегистрированных сделках;
§ о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.
При проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа также проверяется:
Соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;
Обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;
Наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица;
Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.
Сделка должна соответствовать закону или иным правовым актам.
С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) проверяется:
право- и дееспособность сторон;
наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;
наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора;
соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;
принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником.
Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.
По результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки государственным регистратором может быть принято одно из следующих решений :
§ зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения (обременения) права;
§ приостановить государственную регистрацию с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для получения дополнительных документов;
§ отказать в государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Приостановление государственной регистрации происходит по инициативе государственного регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности документов.
Статья 19 Закона №122-ФЗ содержит перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Закона №122-ФЗ, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации должно быть отказано, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав. (Постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2005 года по делу №Ф09-3560/05-С3, Постановление ФАС Московского округа от 10 апреля 2006 года, 30 марта 2006 года №КГ-А41/2346-06 по делу №А41-К1-22875/05).
В случае, если государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием какого-либо документа, необходимого для государственной регистрации, после его представления (получения) проводится дополнительная правовая экспертиза.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.
Документального подтверждения причин приостановления от заявителя не требуется.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц, на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора, о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
«В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством» (пункт 4 статьи 19 Закона №122-ФЗ).
О том, что государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании определения о наложении ареста, свидетельствует также арбитражная практика (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 июня 2005 года по делу №А12-34374/04-С20, Постановление ФАС Уральского округа от 21 сентября 2005 года по делу №Ф09-2718/05-С6).
Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если :
«право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона» (пункт 1 статьи 20 Закона №122–ФЗ).
Проанализировав арбитражную практику, можно сделать вывод о том, что статья 20 Закона №122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 февраля 2006 года по делу №А39-5720/2005-606/15, Постановление ФАС Московского округа от 6 февраля 2006 года №КГ-А40/6-06 по делу №А40-24483/05-12-181, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2006 года по делу №КГ-А40/13543-05, Постановление ФАС Центрального округа от 24 января 2006 года по делу №А14-1481-2005-76/13).
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
При отказе в государственной регистрации права, уплаченная за государственную регистрацию права не возвращается . При прекращении государственной регистрации прав, на основании соответствующих заявлений сторон договора, возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
В соответствии с Законом №122-ФЗ для государственной регистрацию требуются:
§ заявление о государственной регистрации;
§ документ об уплате государственной пошлины;
§ документы, удостоверяющие личность;
§ документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
§ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;
§ кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта. Недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);
§ учредительные документы юридического лица.
В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона №122-ФЗ, на государственную регистрацию могут быть истребованы дополнительные документы.
Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора. При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются.
В соответствии с пунктом 19 Приказа №184 заявление на государственную регистрацию, должно содержать:
§ данные о правообладателе (стороне сделки);
§ сведения о представителях правообладателя или участника сделки (фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, по которому можно связаться с представителем), если заявление о государственной регистрации подается представителем;
§ наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя (если заявление о государственной регистрации подается представителем), в том числе представителя юридического лица, действовать от имени правообладателя, стороны сделки;
§ ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, указывающее на цель обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в том числе вид права, размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности, вид сделки, вид ограничения (обременения) права;
§ наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права;
§ наименование и реквизиты сделки, заявляемой к регистрации или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права, и краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);
§ сведения об объекте недвижимости (наименование объекта недвижимого имущества, его место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);
§ подпись заявителя;
§ дата составления заявления о государственной регистрации.
Заявление о государственной регистрации права представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Вместе с заявлением о государственной регистрации представляются подлинник и копия документа об уплате государственной пошлины .
Размер государственной пошлины устанавливается Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ):
«за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс - 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30 000 рублей;
за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 20.1, 22 - 24 и 52 настоящего пункта:
организациям - 7 500 рублей;
федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления - 100 рублей;
за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 50 рублей;
за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 100 рублей;
за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта:
организациям - 300 рублей;
федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления - 50 рублей;
договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:
физическим лицам - 500 рублей;
организациям - 2 000 рублей;
соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
физическим лицам - 100 рублей;
организациям - 300 рублей.
В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц;
за государственную регистрацию:
смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 рублей;
смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 рублей;
за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 рублей;
в интересах организаций - 2 000 рублей;
за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей».
Обратите внимание!
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, если в соответствии с ГК РФ договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении должно быть также зарегистрировано.
В соответствии с положениями главы 25.3 НК РФ, государственная пошлина уплачивается как за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, так и за внесение изменений в записи ЕГРП.
Таким образом, государственная пошлина за государственную регистрацию соглашений об изменении (расторжении) ранее зарегистрированных договоров уплачивается в тех же размерах, что и за государственную регистрацию самих договоров, то есть в соответствии с НК РФ (Письмо Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2005 года №04-3-09/597 «О государственной пошлине»).
Как быть, если за регистрацией права долевой собственности обратились физическое и юридическое лицо? Как разъясняет Федеральная Регистрационная служба в Письме от 22 марта 2005 года №11/1-48-СМ «О некоторых вопросах, возникающих в практике деятельности территориальных органов Федеральной Регистрационной службы», за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества физическим лицом согласно НК РФ, размер государственной пошлины для физических лиц составляет 500 рублей, для юридических лиц - 7 500 рублей. Таким образом, если правоприобретателем долевой собственности по договору является юридическое лицо, государственная пошлина взимается в размере 7 500 рублей, если правоприобретателем является гражданин, сумма государственной пошлины составляет 500 рублей.
Документы, удостоверяющие личность , предъявляют физические лица, заявляющие о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права: правообладатели, участники сделки, их представители, в том числе представители юридических лиц. К документам, удостоверяющим личность, относятся, паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверение личности или военный билет военнослужащего, общегражданский заграничный паспорт, удостоверение беженца, выданное Федеральной миграционной службой или ее территориальным органом, справка из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта.
При предъявлении документа, удостоверяющего личность, проверяется срок действия документа, наличие записи об органе, выдавшем документ, даты выдачи, подписи и фамилии должностного лица, оттиска печати. Далее проверяется соответствие фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющего личность, адреса постоянного места жительства правообладателя данным, указанным в правоустанавливающем документе, в заявлении на государственную регистрацию прав и подлежащим внесению в ЕГРП.
Полномочия руководителей юридических лиц (лиц, действующих от имени юридического лица без доверенности) могут быть, в том числе, подтверждены:
протоколом (выпиской из протокола) общего собрания акционеров об избрании директора (генерального директора) акционерного общества, если уставом общества это не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета);
выпиской из протокола общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью об избрании единоличного исполнительного органа общества (генерального директора, президента и других);
приказом о назначении руководителя государственного или муниципального унитарного предприятия.
При проверке полномочий, основанных на доверенности, устанавливается наличие в доверенности необходимых для внесения в ЕГРП сведений о представляемом правообладателе или участнике сделки, фамилии, имени, отчества, даты рождения, места постоянного или преимущественного пребывания представляемого физического лица, наименования и реквизитов документа, удостоверяющего его личность, а также сведений о представителе, и идентификации его личности - фамилии, имени, отчестве, наименовании и реквизитах документа, удостоверяющего личность представителя.
Полномочия, указанные в доверенности должны соответствовать совершаемым представителем действиям. Доверенность должна содержать дату составления доверенности и срок ее действия. Срок действия доверенности не может превышать трех лет, если срок действия доверенности не указан, то она действительна в течение одного года. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
Доверенность от имени юридического лица должна содержать должность, фамилию и подпись руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (пункт 17 Приказа №184).
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ к правоустанавливающим документам относятся:
«акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».
«Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание» (пункты 2,3 статьи 18 Закона №122-ФЗ).
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта.
В установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы , необходимые для государственной регистрации, в частности:
нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации;
согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;
согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом;
согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением;
разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами);
разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанными судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом;
согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;
разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, а также в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Права на недвижимость, которые возникли до вступления Закона №122–ФЗ, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.
Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
То есть, если недвижимость приобретена до 31 января 1998 года и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе, эти права не требуют перерегистрации в регистрационном органе.
Государственная регистрация ранее возникших прав обязательна в одном из следующих случаев:
§ при регистрации перехода ранее возникших прав;
§ при регистрации ограничения ранее возникшего права;
§ при регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.
Заявление на государственную регистрацию ранее возникших прав, может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом. При одновременной подаче заявлений государственная регистрация осуществляется в месячный срок со дня подачи заявления и других документов, необходимых для государственной регистрации.
Государственная регистрация ранее возникших прав на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ в иных случаях, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Закона №122-ФЗ права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. Напомним, что в силу статьи 234 ГК РФ срок приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 15 лет.
На государственную регистрацию ранее возникших прав на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Более подробно с вопросами, касающимися сделок в сфере недвижимости, особенностей каждого из таких договоров, как купля-продажа недвижимости, аренда, мена, дарение, ипотека, рента, коммерческий и социальный наем, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Правовые основы в сфере недвижимости».
Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ
Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость
(В редакции Приказов Министерства юстиции Украины №45/5 от 03.06.2002 г., №6/5 от 28.01.2003 г., №20/5 от 03.03.2004 г., №36/5 от 17.05.2004 г., №49/5 от 19.05.2005 г., №86/5 от 22.01.2009, №324/5 от 17.02.2010, 26.03.2010 г. №615/5, 28.07.2010 г. №1692/5, 30.05.2012 г. №809/5)
В соответствии с подпунктами 23 и 30-1 пункта 4 Положения о Министерстве юстиции Украины, утвержденного Указом Президента Украины от 30 декабря 1997 года N 1396 (с изменениями и дополнениями), во исполнение постановлений Кабинета Министров Украины от 18 февраля 1998 года N 192 "О мерах по созданию системы регистрации прав на движимое и недвижимое имущество" и от 16 мая 2002 года N 661 "О мерах по созданию системы регистрации прав собственности на недвижимость", с целью надлежащего обеспечения защиты права собственности на недвижимость физических и юридических лиц до введения единой системы государственной регистрации прав собственности на недвижимость и ввода в действие Государственного реестра вещевых прав на недвижимость и их ограничений ПРИКАЗЫВАЮ:
1. Установить, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного недвижимого имущества, доверительное управление недвижимым имуществом проводится регистраторами бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), созданными до вступления в силу Закона Украины от 11.02.2010 N 1878-VI "О внесении изменений в Закон Украины" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "и другие законодательные акты Украины" и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество.
2. Утвердить Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (прилагается).
3. Установить, что держателем Реестра прав собственности на недвижимость является Минюст, обеспечивающий функционирование Реестра.
4. Определить администратором Реестра прав собственности на недвижимость государственное предприятие "Информационный центр" Минюста, осуществляющий программно-информационное обеспечение Реестра прав собственности на недвижимость, отвечающий за его функционирование, сохранение данных и защиту их от разрушения, имеющий полный доступ к структуре единой компьютерной базы данных Реестра прав собственности на недвижимость.
5. Возложить на государственное предприятие "Информационный центр" Министерства юстиции Украины:
осуществление мероприятий по разработке и установлению программного обеспечения БТИ для ведения электронного Реестра прав собственности на недвижимость до 30 августа 2002 года;
введение в обращение специальных бланков (изготовление и поставка) для выдачи выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельств о праве собственности с 1 октября 2002 года;
подготовку и предоставление на утверждение тарифов за предоставление выписок из Реестра прав на недвижимость, за пользование информацией и другие услуги, которые предоставляются администратором Реестра.
6. Установить, что выдача выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и оформление свидетельств о праве собственности на недвижимость с 1 июня 2010 года БТИ осуществляются только на специальных бланках установленной формы.
Выписки из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельства о праве собственности на недвижимость, выполненные с 1 июня 2010 года не на специальном бланке, являются недействительными.
Принятая в Российской Федерации система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним является одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом права (через правомочие распоряжения). Уровень и качество этой системы в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственника - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и его обязанности. Порядок государственной регистрации - это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице Регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией Принадлежащего ему объекта и прав на него.
Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно на основании ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объединить в пять групп:
Право собственности;
- вещные права;
- ограничения прав;
- сделки с недвижимым имуществом;
- сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.
Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации недвижимости в ЕГРП. Регистрации подлежат все вещные права на недвижимость и обязательственные права в случаях, предусмотренных законом.
Задача государственной регистрации — охранить права собственников и гарантировать достоверность информации о недвижимом имуществе. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Такая регистрация не может быть оспорена в суде и, следовательно, является единым доказательством существования зарегистрированного права для всех заинтересованных лиц. Эта информация является публичной.
Во всех остальных случаях (кроме сделок по приватизации, совершенных до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.
Вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права - это право хозяйственного ведения имуществом, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут осуществлять их самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать реализовывать в отношении имущества свои правомочия, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Но любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута, ипотека, доверительное управление и аренда, имеющие различную правовую природу. Сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как объективное выражение права аренды.
Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и по ГК РФ они не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), вызывающие или могущие вызвать возникновение или прекращение, изменение или ограничение, переход или передачу имущественных прав на недвижимость. Каждая такая сделка с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в госоргане, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Регистрация сделок с недвижимостью является фактически трехступенчатой. Это ведомственная регистрация, нотариальное удостоверение сделки и регистрация в учреждении по регистрации прав собственности либо в соответствующем бюро или учреждении по регистрации сделок с недвижимостью.
Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при строительстве объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.
Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, зданий и других объектов.
Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
В странах с развитой рыночной экономикой передача права собственности - это соглашение между покупателем и продавцом о передаче собственности. Передача права собственности на имущество происходит при наличии записи в реестре или кадастре. Соглашение должно быть заявлено в кадастровом управлении или у нотариуса в присутствии обеих сторон. Для земельных участков запись в кадастре является отличительным признаком передачи права собственности.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции Российской Федерации. Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты Федерации. Но назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Минюста России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства. Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности заявителя и др.
Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.
Государственная регистрация вещных прав
С. П. Гришаев
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться
Гришаев Сергей Павлович - доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА, кандидат юридических наук.
специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.
Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по по- < воду недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении: выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.
Таким образом, потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления еди-
ного порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.
Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции. В частности, эта компетенция включает в себя издание нормативных актов и совершение определенных действий юридического характера специально созданными государственными органами.
В ряде случаев одни и те же органы осуществляют как техническую регистрацию, так и регистрацию прав на недвижимость. Речь идет о так называемой условной или законной недвижимости (морские, воздушные суда и т. д.). Так, согласно п. 2 ст. 33 КТМ РФ право собственности и другие вещные права на морские суда, а также ограничения (обременения) прав на них подлежат регистрации в государственном судовом реестре или судовой книге. В государственном судовом реестре или судовой книге одновременно производится регистрация судов как транспортных средств.
С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. С этого момента у собственника
возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.
То обстоятельство, что с моментом государственной регистрации связывается возникновение права собственности у приобретателя, влечет, по мнению Г. А. Лобанова, ряд правовых проблем, которые сводятся к следующему. По общему правилу приобретатель недвижимости до момента государственной регистрации перехода прав на нее не оплачивает полностью эту недвижимость (как правило, производится авансовый платеж). После государственной регистрации он становится собственником, и у него уже нет необходимости оплачивать ее полностью. Если же он это делает, то, по существу, речь идет о дарении, которое запрещено в отношениях между коммерческими организациями1. С таким мнением трудно согласиться. То обстоятель-
1 См.: Лобанов Г. А. Парадокс регистрации // СПС «КонсультантПлюс». Комментарий судебной практики.
ство, что у приобретателя возникает право собственности, само по себе не отменяет обязанности исполнить заключенный договор и выплатить оставшуюся часть суммы.
По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя от-чуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Государственная регистрация осуществляется в соответствии с установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2
2 См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
(далее - Закон о государственной регистрации) системой записей о правах на недвижимое имущество. Как следует из указанного определения (при его буквальном толковании), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего характера, а только признает и подтверждает уже существующие права. Это следует отметить в качестве недостатка формулировки ст. 131 ГК РФ, поскольку она противоречит п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом.
Сам термин «государственная регистрация» можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП); во-вторых, как совокупность действий осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.
Запись в ЕГРП сама по себе не является основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. По своей сути эта запись - особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты. Ее скорее можно рассматривать как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество. При этом она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору. Поэтому вряд ли можно согласиться с высказанным мнением о том, что законодательное определение государственной реги-
страции должно быть дополнено указанием на то, что государственная регистрация является основанием возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, если иное не установлено законом3.
Запись в ЕГРП выполняет также доказательственную функцию, заключающуюся в том, что она является доказательством принадлежности конкретного объекта недвижимости тому или иному лицу, и при возникновении противоречий между содержанием записи в ЕГРП и содержанием правоустанавливающих документов предпочтение должно отдаваться записи в ЕГРП.
В юридической литературе государственная регистрация прав на недвижимое имущество определялась, в частности, как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом режиме недвижимого имущества, его изменении или прекращении4. Однако такое определение, как правильно отмечалось, подчеркивает лишь одну функцию государственной регистрации - информационную5.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации подлежат государственной регистрации только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество). Следует отметить, что государственная регистрация прав на морские воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке (Закон о государственной регистрации в данном случае не применяется).
3 См.: Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. С. 96.
4 См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1997. № 10. С. 31.
5 См.: Емелькина И. А. Указ. соч. С. 95.
В российском законодательстве под вещными понимаются прежде всего права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:
Право собственности на недвижимость, включая земельный участок;
Право хозяйственного ведения имуществом;
Право оперативного управления имуществом;
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
Сервитут (сервитут - понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута последний рассматривается как вещное право).
Закон о государственной регистрации не содержит конкретного перечня вещных прав, подлежащих государственной регистрации, ограничившись ссылкой на ст. 130,; 131, 132, 164 ГК РФ, однако в указанных статьях также не перечисляются конкретные вещные права, подлежащие государственной регистрации. Таким образом, надо исходить из того, что любые вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В ст. 4 Закона о государственной регистрации говорится о том, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Проблема заключается в отсутствии четкого понимания, какие права являются «другими вещными правами».
Перечень таких прав установлен прежде всего в ст. 216 ГК РФ, однако употребление законодателем
слов «в частности» подчеркивает, что ограниченные вещные права не исчерпываются перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 216 ГК РФ. В качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, прежде всего следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». В данной главе речь идет только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Таким образом, ЖК РФ также подтверждает вещный характер этого права.
Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что «требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации»6.
6 Пискунова М. Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А. Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.
С таким мнением можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения может вызвать некоторые сложности. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. № 767 был утвержден порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.
О необходимости государственной регистрации отдельных вещных прав на недвижимость говорится в ЖК РФ. Так, согласно его п. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, право пользования жилым помещением, вытекающее из завещательного отказа, законодатель рассматривает как вещное право, подлежащее государственной регистрации.
Соответственно, аналогичное право (требовать государственной регистрации) есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 34 ЖК РФ, поскольку последняя содержит отсылку на
правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ. Вопрос о признании права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением вещным правом, подлежащим государственной регистрации, получил окончательное разрешение только в новом ЖК РФ. О вещном характере этого права свидетельствует то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это помещение. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Следует также учитывать, что права получателя ренты как титульного вла-
дельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.
Наконец, следует остановиться на проблеме государственной регистрации тех прав, которые законодатель прямо не называет вещными, однако в теории такие права отдельными юристами признаются в качестве вещных7. Речь, в частности, идет о праве учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности и праве залога. Очевидно, надо исходить из того, что до тех пор, пока законодатель четко и недвусмысленно не отнесет указанные права к вещным, вопрос об их государственной регистрации имеет скорее теоретическое, чем практическое значение.
7 См.: Масляев А. И. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. № 2. С. 6.
