Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников.
В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений (в соответствии со ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ);
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ);
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ);
8) управления многоквартирными домами (ст. ст. 161 - 165 ЖК РФ);
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (разделы 5 и 6 Кодекса);
10) предоставления коммунальных услуг (ст. ст. 153 - 160 ЖК РФ);
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).
Необходимо рассмотреть ряд частных примеров, конкретизирующих содержание жилищных правоотношений по поводу:
1) пользования жилым помещением. Данное право содержится в ст. 17 ЖК РФ. Пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с его назначением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
В зависимости от того, кто является пользователем жилого помещения - собственник или наниматель, права и обязанности, связанные с данной составляющей понятия содержания жилищных правоотношений, различны:
а) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. При этом именно он несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
б) по договору социального найма жилое помещение передается наймодателем нанимателю во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
При этом в качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;
в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;
г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем;
д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
2) оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
а) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
б) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
в) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
г) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
д) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается;
3) управления многоквартирными домами. Оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, они обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
в) управление управляющей организацией.
Если все помещения многоквартирного дома находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, порядок управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.
В ст. 10 ЖК РФ установлены основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Они представляют собой юридические факты (действия и события). Кодекс допускает проявление жилищных прав и обязанностей, когда юридический факт не предусмотрен правовыми актами, но при этом соответствует общим началам и смыслу жилищного законодательства. Указанная статья предусматривает следующие основания возникновения жилищных прав и обязанностей:
1) договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему. Иными словами, ЖК РФ допускает в качестве основания двусторонние, многосторонние сделки (договоры), а также односторонние сделки, для совершения которых достаточно волеизъявления одной стороны. Данный юридический факт в настоящее время является основным фактом, порождающим жилищные права и обязанности;
2) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Данный юридический факт является выражением власти;
3) судебные решения, установившие жилищные права и обязанности. То есть с момента вступления указанного решения в законную силу жилищные права и обязанности являются возникшими;
4) приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом. Данный факт подлежит обязательной регистрации в соответствующем управлении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация);
5) членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах согласно разделу 5 ЖК РФ и Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
6) действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Жилищные правоотношения - это отношения, возникающие по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управление, содержание и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Иными славами, жилищные отношения – это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением и управлением фондом.

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий - поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях - с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон - это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Характерная особенность субъективного права заключается в том, что оно дает некоторый "юридический плюс" для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможность что-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведения из имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности. Юридическая обязанность - это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).

Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными. Рассмотрим, например, структуру содержания имущественного жилищного правоотношения, вытекающего из договора социального найма жилого помещения. Так, наниматель (управомоченное лицо) имеет следующие права:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;

3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещения общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наймодатель (обязанное лицо), в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг;

4) осуществлять капитальный ремонт жилого дома.

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение по его целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При анализе содержания исследуемого правоотношения нельзя не заметить выступающую на первый план тесную связь и взаимную обусловленность прав и обязанностей контрагентов. Так, в этом правоотношении управомоченное лицо может достигнуть определенного результата не непосредственно, а лишь через выполнение обязанности другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленность прав и обязанностей контрагентов находит свое проявление, прежде всего, в том, что в указанном правоотношении каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями другого субъекта. Здесь, следовательно, происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения. Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод, что рассматриваемое правоотношение относится к структурно-сложным. Содержание характеризуемого правоотношения нередко еще более структурно осложняется. Это осложнение может иметь место тогда, когда управомоченное лицо в одностороннем порядке отказывается от договора, скажем, в связи с необходимостью переезда в другой населенный пункт. Наймодатель (обязанное лицо) обязан принять отказ. При описанной ситуации рассматриваемая правовая связь прекращается.

§2.5. Действие жилищного законодательства во времени и в пространстве и его применение по аналогии

§2.6. Жилищное законодательство и нормы международного права

§2.7. Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав

Глава 3. Жилищные правоотношения §3.1. Жилищные правоотношения: понятие, особенности, виды

§3.2. Объекты жилищных правоотношений

§3.3. Субъекты жилищных правоотношений

§3.4. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

§3.5. Содержание жилищных правоотношений

§3.6. Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений

Глава 4. Жилое помещение §4.1. Жилое помещение: понятие и виды. Назначение и пользование жилым помещением

§4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Глава 5. Жилищный фонд §5.1. Жилищный фонд: понятие и виды

Раздел I. Сведения о принадлежности.

§5.3. Государственный жилищный фонд

§5.4. Муниципальный жилищный фонд. Жилищный фонд социального использования

§5.5. Специализированный жилищный фонд

§5.6. Индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования

§5.7. Порядок страхования жилых помещений

Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое §6.1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

§6.2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения §7.1. Понятие и виды переустройства и перепланировки

§7.2. Основания проведения переустройства и перепланировки

§7.3. Отказ в согласовании переустройства или перепланировки

§7.4. Завершение переустройства и перепланировки

§7.5. Последствия самовольных переустройства и перепланировки

Глава 8. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в нем лиц §8.1. Права и обязанности собственника жилого помещения

§8.2. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения

§8.3. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

§8.4. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Глава 9. Общее имущество собственников в многоквартирном доме §9.1. Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме

§9.2. Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

§9.3. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

§9.4. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

§9.5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

§9.6. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Глава 10. Предоставление жилого помещения по договору социального найма §10.1. Основания и порядок предоставления

§10.2. Норма предоставления жилого помещения

§10.3. Учетная норма площади жилого помещения

§10.4. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

§10.5. Принятие на учет и отказ в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

§10.6. Сохранение за гражданами права состоять на учете и снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

§10.7. Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Глава 11. Социальный наем жилого помещения §11.1. Предмет и форма договора социального найма

§11.2. Права, обязанности и ответственность наймодателя

§11.3. Права, обязанности и ответственность нанимателя

§11.4. Права и обязанности членов семьи нанимателя

§11.5. Обмен жилыми помещениями

§11.7. Временные жильцы

§11.8. Изменение договора социального найма

§11.9. Расторжение и прекращение договора социального найма

§11.10. Выселение граждан из жилых помещений

Глава 12. Договор найма специализированного жилого помещения §12.1. Понятие специализированных жилых помещений

§12.2. Виды специализированных жилых помещений и основания их предоставления

§12.3. Порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения

§12.4. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

§12.5. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Глава 13. Порядок предоставления и пользования специализированным жилым помещением §13.1. Служебные жилые помещения

§13.2. Жилые помещения в общежитиях

§13.3. Жилые помещения маневренного фонда

§13.4. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Глава 14. Организация деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов §14.1. Организация и государственная регистрация жилищного кооператива

§14.2. Право на вступление в жилищный кооператив

§14.3. Органы управления жилищным кооперативом

§14.4. Прием в члены жилищного кооператива и прекращение членства в нем

§14.5. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива

Глава 15. Правовое положение членов жилищных кооперативов §15.1. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

§15.2. Право на пай члена жилищного кооператива

§15.3. Временные жильцы

§15.4. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

§15.5. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

§15.6. Право собственности члена жилищного кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме

§15.7. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Глава 16. Создание и деятельность товарищества собственников жилья §16.1. Понятие товарищества собственников жилья

§16.2. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

§16.3. Права и обязанности товарищества собственников жилья

§16.4. Реорганизация товарищества собственников жилья

§16.5. Ликвидация товарищества собственников жилья

§16.6. Объединение товариществ собственников жилья

Глава 17. Правовое положение членов товарищества собственников жилья §17.1. Членство в товариществе собственников жилья

§17.2. Органы управления товариществом собственников жилья

§17.3. Средства и имущество товарищества собственников жилья

§17.4. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Глава 18. Плата за жилое помещение §18.1. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

§18.2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

§18.3. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Глава 19. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги §19.1. Размер платы за жилое помещение

§19.2. Размер платы за коммунальные услуги

§19.3. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

§19.4. Предоставление субсидий и компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

Глава 20. Управление многоквартирным домом §20.1. Способы управления многоквартирным домом

§20.2. Договор управления многоквартирным домом

§20.3. Особенности управления многоквартирными домами

Глава 21. Ипотечное жилищное кредитование в России §21.1. Понятие и сущность жилищной ипотеки

§21.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

§21.3. Классификация ипотечных кредитов

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

§21.4. Инструменты ипотечного жилищного кредитования

§21.5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования

§21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

§21.7. Структура рынка ипотечного жилищного капитала

§21.8. Основные модели ипотечного жилищного кредитования

§21.9. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

§21.10. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования

§21.11. Система обращения взыскания и реализации жилого помещения

Словарь жилищных терминов

Программа курса "Жилищное право"

Примерный перечень тем дипломных и курсовых работ по курсу "Жилищное право"

Примерный перечень вопросов к экзамену и зачету по курсу "Жилищное право"

Рекомендуемая литература по курсу "Жилищное право"

Список законов и иных нормативных правовых актов, утративших силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации:

Глава 3. Жилищные правоотношения §3.1. Жилищные правоотношения: понятие, особенности, виды

В жилищных законах не определено понятие "жилищные отношения". До принятия Жилищного кодекса РСФСР под жилищными правоотношениями*(81) обычно понимались лишь гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями; эти отношения регулировались гражданским законодательством*(82) . После кодификации жилищного законодательства и принятия в 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР понятие "жилищные отношения" стало рассматриваться в более широком смысле, как общее, собирательное, охватывающее все виды жилищных отношений (См., напр.: Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н/Д, 1986. С. 32; Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 62).

Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем (Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 2). По мнению Ю.К. Толстого, понятие "жилищные отношения" собирательное. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья (Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25). Понятие "жилищные отношения" имеет в жилищном законодательстве такое же значение, как, например, понятие "водные отношения" в водном законодательстве, "лесные отношения" - в лесном законодательстве, которые охватывают совокупность различных по юридической природе общественных отношений, регулируемых соответственно водным и лесным законодательством.

Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий (Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 52).

В частности, С.М. Корнеев относит к жилищным отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности (См., напр.: Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики//Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 149, 150; Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 39, 40). Ю.К. Толстой называет жилищными те же отношения, но полагает "жилищные отношения" собирательным понятием, включающим отдельные виды отношений разноотраслевой принадлежности (Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996. С. 25). В.Н. Литовкин считает жилищными лишь отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из потребления собственного жилища, он выводит за границы жилищных отношений (Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 57).

Итак, можно дать следующую классификацию жилищных правоотношений. Нельзя не согласиться с предложенным Ю.К. Толстым делением их на две большие группы:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

При данной классификации организационные правоотношения не делятся на виды, а лишь примерно перечисляются (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений, - отношениями, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников (Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 53, 54).

К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом граждан, нуждающихся в жилье, и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений (Лыкова Э.Б. Указ. соч. С. 54).

Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном имущественные, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитан Жилищный кодекс РСФСР.

Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, договора поднайма и других оснований, являются в основном возмездными и регулируются Гражданским кодексом России.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений;

3) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

4) учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений;

5) управления многоквартирными домами;

6) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

7) предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на группы в зависимости от оснований их возникновения. Например, они могут возникать из договоров социального и коммерческого найма или поднайма жилого помещения, о вселении временных жильцов, из членства в ЖСК (ЖК), в семье собственника или нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК), из договоров найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии или другого специализированного помещения, из договора пожизненного содержания с иждивением или из завещательного отказа.

По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы:

Имеющие самостоятельное право постоянно пользоваться жилым помещением (их можно условно назвать "первичными" пользователями - после собственника или органа, им управомоченного);

Не имеющие самостоятельного права пользоваться жилым помещением (их условно можно именовать "вторичными" пользователями жилого помещения).

К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов. Члены семей пользователей жилых помещений также могут выступать в разных ролях. Например, в ЖСК (ЖК) их права зависят от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из кооператива они должны быть выселены вместе с ним, если не воспользуются преимущественным правом на вступление в кооператив. Иным является правовое положение члена семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, которое можно охарактеризовать как самостоятельное, ибо в данном договоре члены семьи имеют равные и одинаковые права с нанимателем жилого помещения по его использованию. Права "вторичных" пользователей жилого помещения несколько уже, чем "первичных".

Важную роль в понимании жилищно-правового регулирования этих общественных отношений играет понятие жилищного правоотношения . В результате урегулирования нормами права жилищных отношений они приобретают правовую форму и становятся правоотношениями. Иначе говоря, жилищное правоотношение – это общественное отношение, урегулированное нормами жилищного права.

Данные нормы, как указывалось выше, преимущественно содержатся в жилищном законодательстве: ЖК РФ и других правовых актах, принятых в соответствии с этим базовым отраслевым законом.

В юридической литературе не существует единого мнения относительно самого определения понятия "правоотношение", элементов его структуры и других вопросов.

Так, В. В. Лазарев и С. В. Липень дают следующее определение правоотношения: "Правоотношение – это возникающая на основе правовых норм и вследствие наступления определенных юридических фактов связь субъектов права, обладающих взаимными субъективными правами и обязанностями" , т.е. это своеобразная правовая связь, возникающая между участниками (субъектами) жилищных отношений. Из теории права следует, что обязательными элементами любого правоотношения являются субъекты (участники жилищных отношений) и содержание (их субъективные права и обязанности), а также объекты (материальные и нематериальные блага). В частности, в ст. 15 ЖК РФ в качестве объекта жилищных прав (жилищных отношений) называется жилое помещение. Однако существует и иная точка зрения, которая заключается в том, что объекты не относятся к элементам самого правоотношения: "... они суть того, на что правоотношения воздействуют " .

Правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти обстоятельства и факты именуются юридическими фактами. Они классифицируются по различным критериям. В частности, это могут быть действия граждан или юридических лиц (например, заключение договора) и юридически значимые события (например, стихийные явления природы, смерть человека).

В ст. 10 ЖК РФ перечислены основания возникновения жилищных прав и обязанностей (жилищных правоотношений). Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

• – из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
• – из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
• – из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
• – в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
• – из членства в ЖК или ЖСК;
• – вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Названные в указанной статье основания (юридические факты) возникновения жилищных прав и обязанностей находят закрепление в соответствующих главах и статьях ЖК РФ, в частности судебные решения могут быть основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Она осуществляется путем:

• – признания жилищного права;
• – восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
• – признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законом, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного само- управления, юридическую силу;
• – неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законом, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• – прекращения или изменения жилищного правоотношения;
• – иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.

Названные в ст. 10 ЖК РФ юридические факты являются основаниями не только для возникновения жилищного правоотношения, но и для его изменения и прекращения. Зачастую основаниями для изменения жилищного правоотношения служат действия граждан, которые выражаются, например, в следующем:

• – вселении граждан в жилое помещение (ст. 70 ЖК РФ);
• – объединении граждан – нанимателей по договору социального найма в одну семью (ст. 82 ЖК РФ).

Прекращение жилищного правоотношения влечет прекращение жилищных прав и обязанностей его участников (субъектов). Для нанимателей по договору социального найма это означает прекращение (расторжение) данного договора. В соответствии со ст. 83 ЖК РФ:

"1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

• 2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
• 3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
• 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
• 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• 4) использования жилого помещения не по назначению.
• 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя".

Во многих случаях договор социального найма расторгается (прекращается) в связи с выселением граждан из жилых помещений.

Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности его субъектов (участников). По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение. Например, С.И. Аскназий понимал под правом на жилую площадь особый гражданско-правовой институт вещно-правового характера (Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 48); правда, он, уточняя свою позицию, предлагал понимать "право на жилище" как термин, выражающий комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию (Там же. С. 86, 87). По мнению Ю.Г. Басина, термин "право на жилище" неудачен, так как совпадает с субъективным правом пользования жилым помещением, поэтому он предлагал называть данный институт "жилищным правом" (Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18). В.П. Грибанов считал, что право на жилплощадь включает и право на жилище (Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 25-27).

Очевидно, термин "право на жилище" используется в литературе и на практике в различных значениях, в том числе и как особое вещное право, охватывающее совокупность полномочий пользователя жилым помещением, полученным по разным правовым основаниям. Представляется, что этот термин может быть воспринят в последнем значении. В содержание права на жилое помещение входят права (и обязанности) по использованию жилого помещения и некоторые права по распоряжению жильем (право на обмен, на вселение других лиц, на раздел и др.). Однако, поскольку гражданин использует "чужое" жилое помещение (как принадлежащее другому лицу на праве собственности), данные права реализуются под контролем собственника или управомоченного им лица (например, договор поднайма жилого помещения может быть заключен только с согласия наймодателя). Более того, собственник (или управомоченное им лицо) обязан обеспечивать пользователю нормальное использование жилого помещения (производить капитальный ремонт здания, текущий ремонт оборудования, обеспечить коммунальными услугами).

Итак, основной фигурой в жилищных правоотношениях выступает гражданин пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контролировать их осуществление. Вместе с тем жилищное правоотношение является обязательственным, поэтому и собственник (управомоченное им лицо) наделен определенными правами, однако их немного и направлены они на то, чтобы получить возмещение расходов на содержание жилищного фонда и управление им, на предоставление пользователю коммунальных услуг; он имеет и право контроля над правильным использованием жилищного фонда его пользователями.

При переходе к рынку изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами и государственными органами по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и коммунальных услуг.

Законодательство предоставило гражданам большие права по приобретению жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (в результате приватизации жилья, свободной купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.