Распоряжение опеки на продажу квартиры. Ребёнок – собственник квартиры. Как продать такое жильё? Несовершеннолетие и недееспособность

Последнее обновление Февраль 2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Права ребенка неприкасаемы

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

• по доверенности
• от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

• стал участником приватизации;
• по наследству;
• по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

• Площадь и стоимость - оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
• Благоприятный район - предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
• Наделение долей в другом жилье - если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
• Покупка новой позже продажи этой - когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.
Пример 2 : В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

• документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
  • свидетельство о рождении,
  • акт о назначении опекуном или попечителем,
  • свидетельство об усыновлении,
  • паспорт,
  • свидетельство о рождении;
• свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
• сведения о лицевых счетах;
• свидетельство о браке (расторжении брака);
• , справка из БТИ, кадастровый план;
• справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
• в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней . В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру , иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

• Разрешение органов опеки не требуется - если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
• Разрешение требуется - однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру , если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

Продажа приватизированной квартиры

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. ).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

• нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
• нет нотариального удостоверения,
• нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Время чтения: 6 минут

Российское законодательство, определяя правовой режим имущества граждан, находящихся под опекой, признает за опекунами как законными представителями опекаемых распорядительные права в отношении такого имущества. Однако для совершения сделок по отчуждению, а также иных сделок, которые приведут к уменьшению имущественной массы и входящей в нее недвижимости, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2019 году. Указанное разрешение выдается лишь в исключительных ситуациях и в особом порядке.

Законодательная база

Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Более того, в положениях ст. 21 ФЗ конкретизированы случаи, когда такое согласие является обязательным, условия его выдачи, а также действия компетентных лиц в случае игнорирования требований закона о получении такого разрешения. Порядок выдачи такого разрешения, порядок подготовки его проекта и иные значимые правила выдачи данного документа, которые должен учитывать конкретный попечительский совет, определяются законодательством субъектов федерации.

Права опекуна на имущество подопечного

Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.

Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.

Более того, опекунам запрещено заключать кредитные и заемные договоры, договоры о передаче имущества в длительное пользование, договоры залога в отношении имущества подопечного.

Продажа квартиры подопечного

В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:

• это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
• отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
• отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
• отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны опекуна, для совершения каждой из указанных сделок, согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или иной недвижимости.

Если оно не будет получено, а недвижимость все равно будет тем или иным образом отчуждена, при обнаружении данного факта органы опеки, руководствуясь ч. 4 ст. 21 ФЗ, обязаны обратиться в суд с целью расторжения такого договора, кроме случаев, когда такой договор выгоден опекаемому. По результатам такого расторжения происходит двусторонняя реституция, а все понесенные сторонами убытки покрываются опекуном.

Порядок получения разрешения

В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.

Куда обращаться

Чтобы получить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства опекаемого. Соответствующие полномочия органов закреплены в пп. 6 п. 1 ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Обращение в компетентные органы оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения непосредственно от опекуна.

В большинстве случаев органы опеки требуют от опекунов личной подачи такого заявления, хотя в некоторых регионах допускается подача нотариально заверенной бумаги по почте. Если опекунов несколько, заявление подписывается всеми ими или должно быть получено их согласие на отчуждение.

Обратим внимание, что помимо личной подачи органы опеки часто требуют присутствия при оформлении заявления и самого опекаемого. Визит в органы опеки не ограничивается лишь подачей заявления – как правило, специалисты также проводят опрос-собеседование, выясняя все нюансы, касающиеся в том числе приобретения для подопечного нового жилья.


Пакет необходимых документов

Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:

• просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
• конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
• отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
• мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
• обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
• объем связанных с этим дополнительных расходов.

Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:

• копия паспорта опекуна;
• копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
• проект договора купли-продажи при необходимости;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
• справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
• выписки со счетов подопечного при необходимости;
• документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
• другие документы по требованию органов опеки.

Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.

Сроки рассмотрения

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче.

На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение. Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами.

Разрешение на продажу

Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.

Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.

Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.

Разрешение выдается на совершение конкретных действий опекуна по продаже, с обязательным указанием на то, что все совершаемые действия соответствуют интересам опекаемого. Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено.


Как правило, подготовка к продаже квартиры подопечного начинается задолго до получения разрешения от отдела опеки. Поскольку закон не допускает уменьшения имущественной массы опекаемого, параллельно с отчуждением недвижимости (кроме исключительных случаев) должны быть предприняты меры, направленные на приобретение в собственность подопечного нового равнозначного жилого помещения. На это обязательно указывается в разрешении, выдаваемом органами опеки. На момент его получения все документы для проведения сделки должны быть подготовлены.

Как уже было сказано, продать квартиру опекаемого и провести перерегистрацию прав собственности желательно в месячный срок с момента выдачи разрешения.

После продажи квартиры обязательным моментом является предоставление в орган опеки документов, которые подтверждают условия, на которых было выдано разрешение на продажу. Если это приобретение равноценного жилья – предоставляются копии договоров, выписка из ЕГРПН. Если получение средств – выписка с банковского счета.

Кроме того, в месячный срок органам опеки обязательно должен быть предоставлен договор купли-продажи ранее принадлежащей опекаемому недвижимости.

Разрешение на покупку

Необходимость получать разрешение органов опеки и попечительства на покупку жилья обусловлена положениями ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно ей, предварительное согласие со стороны попечительского совета необходимо не только при отчуждении недвижимости или иного имущества, но и в любых других случаях, если распорядительные действия опекуна повлекут за собой удешевление или уменьшение имущественной массы.

Следуя этой логике, расходование средств опекаемого даже на приобретение недвижимости таким же образом потребует получения согласия от должностных лиц. Порядок его получения также потребует обращения в органы опеки с соответствующим заявлением, подготовки необходимых бумаг, обоснования наличия средств, аргументации мотивов, которыми обусловлена покупка. Срок выдачи такого разрешения также составит 15 дней.

Обратим внимание, что необходимые документы для опеки при покупке квартиры будут иметь аналогичный приведенному выше состав, за исключением некоторых пунктов.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры: Видео

Магистр юридических наук. Также в 2012 году получил специальность “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Осуществление сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества обстоятельств, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком - одна из наиболее часто встречающихся и рискованных ситуаций, требующая особого разговора и подхода.

Продать жилье, собственником которого (или долей в котором) является ребенок младше 18-ти лет, довольно проблематично - как по причине сложности механизма получения различного рода разрешений, так и в связи с нежеланием участвующих в сделке лиц (покупателей, банков, страховых компаний) «связываться» с обременененным какими-либо проблемами имуществом. Сложность состоит еще и в том, что в целом законодательство в сфере данных правоотношений до сих пор не совершенно и содержит некоторые пробелы, что может повлечь за собой абсолютно неожиданные «сюрпризы», как для покупателя, так и для продавца (например, проблемы приватизации квартир с несовершеннолетними).

Что говорит закон

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в России регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Гражданским кодексом РФ (ФЗ № 51 от 30.11.1994г.);
• Семейным кодексом РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995 г.);
• Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
• Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004);
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
• другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Данные документы рассматривают несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод. Его отличие от взрослого состоит лишь в том, что некоторые из своих прав и свобод, в силу возраста, ребенок может реализовывать только с помощью родителей, а при их отсутствии - через своих законных представителей или органы опеки и попечительства.

При осуществлении сделок с недвижимостью органы опеки обязаны обеспечить защиту имущественного права несовершеннолетних. Существует распространенное заблуждение, что в органах опеки нужно получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего только в случае ухудшения его жилищных условий. Однако это не так: любые изменения в правовом статусе жилой квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, должны быть согласованы с этим органом.

Сделка, не одобренная органами опеки, не будет ни удостоверена нотариусом, ни признана государством. Но, даже если таковая и была осуществлена каким-либо обходным путем, она однозначно судом будет признана впоследствии недействительной. Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае - приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).

Несовершеннолетие и недееспособность

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Однако несовершеннолетние дети могут быть и полностью дееспособными. В соответствии с действующим законодательством это происходит в следующих случаях:

Не знаете свои права?

• при вступлении гражданина в брак с 16-ти лет (и даже в случае расторжения брака до достижения ребенком совершеннолетия он будет считаться дееспособным);
• в случае эмансипации (ст.27 ГК РФ), означающей, что 16-летний ребенок, который работает по трудовому договору или официально занимается предпринимательством, может получить полную дееспособность.

В этих случаях согласия органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Как получить согласие опекунского органа?

1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах . Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
2. Обращаемся в орган опеки и попечительства . Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой . Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
4. Ждем решения . Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Возможные варианты

Существует ряд типичных ситуаций, требующих разной сложности подхода к оформлению сделки:

• квартира приватизирована, при этом дети были включены в число собственников;
• жилье приватизировано, дети на момент приватизации обладали равными с собственником правами, однако они не указаны в соответствующих документах;
• дети являются собственниками по договору купли-продажи, дарения, мены;
• несовершеннолетний - наследник квартиры, и это подтверждено соответствующим свидетельством;
• ребенок не является собственником, однако зарегистрирован в продаваемой квартире.

Перечисленные ситуации различны. Обратите внимание, что необходимо отличать вариант продажи квартиры, собственник которой - несовершеннолетний, от варианта, когда ребенок имеет только право пользования ею.

Мы уже знаем, что на продажу жилья собственников-детей нужно получать разрешение органов опеки. Но что же делать в ситуациях, когда ребенок не является владельцем продаваемой квартиры, а только прописан в ней? В этом случае такого разрешения не требуется, но существует другая проблема: прописанного в квартире ребенка выписать «в никуда» невозможно. Покупатель же, безусловно, не согласится, приобретать жилье с «нагрузкой» в виде несовершеннолетнего.

Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства детей младше 14-ти лет считается место жительство их родителей (опекунов, представителей). Таким образом, до заключения договора на продажу квартиры необходимо сначала прописаться в новом жилье хотя бы одному из родителей, и только потом в нем может быть зарегистрирован ребенок. При этом жилье должно быть пригодно для жизни и отвечать всем санитарно-техническим нормам. В противном случае в выписке будет отказано.

Когда приобретение нового жилья - не обязательное условие для продажи квартиры несовершеннолетнего или его выписки?

Как мы отмечали ранее, законодательство в сфере рассматриваемых отношений не совершенно. Нет четкой линии и в вопросе, в каких случаях орган опеки вправе выдать согласие на продажу жилья ребенка, а в каких — нет. При рассмотрении данного вопроса опекунская служба обязана действовать только в интересах ребенка. В связи с этим на практике существуют некоторые отступления от закона. Так, приобретение нового жилья на ребенка не требуется:

• В случае переезда семьи на постоянное место жительства за границу.
• В случае переезда семьи в другой город (при условии, что деньги за проданную квартиру будут перечислены на счет несовершеннолетнего и наделения его долей);
• В случае покупки новой квартиры в строящемся доме (при этом степень его готовности должна быть достаточно высокой, а ребенок на время строительства обязан быть где-либо зарегистрирован).

Кроме того, существует ряд ситуаций, когда на практике возможно приобретение новой квартиры на ребенка с худшими условиями:

• если ребенку требуется дорогостоящее лечение;
• если состояние здоровья ребенка не позволяет ему проживать по прежнему месту жительства (например, астма в загазованном мегаполисе);
• если ребенку будет очень полезен какой-либо вид обучения, образования, который невозможно получить в данной местности, и т. д.;

Однако и в этих случаях прослеживается основное правило - действие во благо ребенка.

Как выписать несовершеннолетнего?

1. Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления - документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
2. Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
3. В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок ил недееспособное лицо, то для совершения каких-то сделок с такой недвижимостью, необходимо знать о том, как продать квартиру с опекой. Иными словами. Прежде чем отчуждать такую квартиру, вам придется подготовить определенные документы и получить согласие муниципальных органов опеки и попечительства.

Квартира с опекой – что говорит Закон

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, родители, либо опекуны несовершеннолетнего ребенка не смогут без согласования с соответствующими органами совершать какие-либо сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ребенку. И хотя, как правило, родители не являются врагами своих детей и действуют исключительно исходя из их блага, получить согласие органов опеки и попечительства бывает иногда совсем непросто. Как правило, затруднений не вызывают только те сделки, когда одновременно с продажей квартиры с опекой происходит покупке новой недвижимости, где ребенок получает такую же или большую долю, иными словами, его положение заметно улучшается. Если же вы хотите продать квартиру с опекой и уменьшить имущество несовершеннолетнего, то согласия на такую сделку, по закону вам не получить. Более того, если все же каким-то образом вы сумеете ее провести, она в положенный срок будет оспорена органами опеки и попечительства в судебном порядке и признана недействительной.

Обратите внимание, что речь идет именно об отчуждении доли недвижимого имущества несовершеннолетнего. То есть, если вы просто перерегистрируете его к своим родственникам или по месту регистрации одного из родителей, это ситуацию не изменит, ведь ребенок продолжает оставаться собственником той квартиры, откуда его выписали. И продать такую квартиру у вас не получится. Перерегистрировать ребенка имеет смысл только в том случае, если он не является собственником квартиры, а просто здесь зарегистрирован.

Как продать квартиру с опекой и получить разрешение

Прежде всего, вам следует обратиться в органы опеки и попечительства своего муниципального образования и написать заявление о том, что вы хотите продать квартиру и обязуетесь при этом соблюдать все права несовершеннолетнего. Заявление должно быть написано непосредственно в органах опеки, подписать его должны оба родителя ребенка или те лица, которые их заменяют – опекуны, затем заявление заверяется районным инспектором.

После этого с вами должны провести собеседование, на котором необходимо присутствовать обоим родителям ребенка и ему самому, при условии, что ребенку уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт. Иногда органы опеки и попечительства требуют, чтобы на таком собеседовании присутствовали собственники той квартиры, которую вы намерены приобрести, им придется написать заявление о том, что они обязуются продать свою квартиру, либо определенную долю несовершеннолетнему.

К заявлению-ходатайству необходимо приложить следующий пакет документов:

• паспорта обоих родителей, опекунов, либо одного родителя, если семья неполная;
• если ребенку уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт – его заявление, в котором он выражает согласие на продажу квартиры с опекой;
• свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельства о рождении детей;
• документы на квартиру с опекой, которую вы хотите продать;
• документы на квартиру, которую вы хотите приобрести взамен отчуждаемой;
• другие документы по запросу органов опеки и попечительства.

Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры с опекой, вам необходимо представить подтверждение того, что права ребенка не будут нарушены, а приобретаемая на его имя жилплощадь не меньше той, которую вы хотите продать и не хуже по своим качествам. Подготовка разрешения органов опеки и попечительства обычно занимает около двух недель. После того, как оно будет получено, вы можете смело продать квартиру с опекой. После совершения сделки, одновременной покупки новой жилплощади на имя ребенка и перерегистрации права собственности, вам необходимо будет предоставить в органы опеки письменное заявление, в котором вы их уведомляете о совершившейся покупке. К заявлению нужно будет приложить копию свидетельства о собственности на имя ребенка. На это отводится ровно месяц с того момента, как вы получили разрешение на продажу квартиры с опекой.

В каких случаях можно продать квартиру с опекой без одновременной встречной покупки

Если вы переезжаете на постоянное место жительства в другой город Российской Федерации, разрешение на продажу квартиры с опекой будет вам выдано, при условии, что вы положите на имя ребенка сумму, вырученную от продажи его квартиры или доли в ней. Но это еще не все. В течение трех месяцев после получения разрешения вы обязаны приобрести на имя ребенка аналогичную или большую жилплощадь в другом городе и уведомить об этом органы опеки и попечительства по своему прежнему месту жительства. Если вы этого не сделаете, сделка по продаже квартиры с опекой будет аннулирована в судебном порядке.

Если в качестве встречной покупки фигурирует квартира, приобретаемая по договору долевого строительства, получить разрешение органов опеки и попечительства намного сложнее, однако его могут дать, при условии, если дом уже находится в финальной стадии строительства. Сначала вы заключаете договор долевого участия и только потом можете продать квартиру с опекой, обязательно перерегистрировав ребенка по другому адресу на это время.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Нередко так случается, что одним из собственников квартиры оказывается ребёнок или подросток. Такое может произойти, если, к примеру, квартира перешла по завещанию или была подарена ребёнку кем-то из старших родственников. Продажа такого жилья возможна только с согласия органов опеки и попечительства (ООП). Портал попросил специалистов рынка рассказать о юридических тонкостях такой сделки, а также разъяснить, в чём разница между ситуациями, когда ребёнок только прописан в квартире и когда он входит в число её владельцев.

Дети и… большие «дети»

По российскому законодательству, дети до 18 лет могут владеть объектами недвижимости, однако самостоятельно распоряжаться своей собственностью им не разрешается. Причём если подростки от 14 до 18 лет могут заключать сделки по продаже своего имущества при письменном согласии родителей или попечителей, то участие детей до 14 лет в сделках с недвижимостью не допускается вовсе. За них это должны делать их законные представители - родители (родные или приёмные) и опекуны.

Любые сделки с жильём, где есть несовершеннолетние собственники, требуют получения разрешения от особой инстанции - органов опеки и попечительства. Однако необходимо различать ситуации, когда ребёнок является собственником и когда он только прописан в жилье, говорит Валентина Киселева, юрисконсульт офиса «Новослободское» Департамента вторичного рынка . Если речь идёт только о регистрации несовершеннолетнего в квартире, разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья не требуется.

Здесь есть пара исключений, о которых нужно знать, замечает эксперт. Так, согласно ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, разрешение ООП на продажу жилья может потребоваться:

- если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилья;

Речь идёт о недееспособных или не полностью дееспособных гражданах любого возраста - например, о психически больных людях, которые не могут понимать значения своих действий или руководить ими, вследствие чего им назначается опекун. Поэтому если в квартире прописан такой гражданин и продажа жилья затрагивает его интересы, такую сделку тоже придётся согласовывать с органами опеки.

- если в отчуждаемом жилом помещении проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника и об этом известно органам опеки и попечительства.

Оставшимися без родительского попечения являются дети, родители которых были лишены родительских прав (или ограничены в них), признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от защиты прав детей и т.д.

Такой маленький, а уже собственник

Ситуация, когда ребёнок является собственником жилья или его доли, сложнее. В этом случае законные представители ребёнка (а ими, согласно ст. 64 Семейного кодекса РФ, являются его родители) могут совершать сделки по отчуждению его имуществатолько с предварительного разрешения органа опеки и попечительства .

Для получения согласия ООП родителям необходимо будет доказать, что в результате продажи жилья несовершеннолетний собственник не окажется в проигрыше. Для этого одновременно с продажей старого жилья необходимо наделить ребёнка каким-либо другим жилым помещением, которое не будет уступать прежней квартире по качеству и размеру. (Заранее это делать опасно - может выйти так, что у ребёнка просто станет вдвое больше недвижимости, что только осложнит дело).

И если с размером нового жилья всё относительно ясно, то к его качеству у органов опеки нередко возникают вопросы. В частности, ООП могут не разрешить сделку, если она предполагает переезд несовершеннолетнего собственника из Москвы в .

«Недавно органы опеки и попечительства отказали нашим клиентам в разрешении на продажу 3-х комнатной квартиры в Москве с приобретением другого жилья в подмосковных Химках, несмотря на то, что доля несовершеннолетнего в новой квартире была больше, чем в старой, - рассказывает Валентина Киселева . - Разрешение удалось получить только при следующих условиях: на ребёнка была приобретена доля в Московской области, он получил долю в московской квартире бабушки и был зарегистрирован в квартире отца».

Также органы опеки могут отказать при предоставлении ребёнку доли в доме с высоким процентом износа или при отсутствии поблизости объектов инфраструктуры - детсада, школы, поликлиники. Но, так как каждая ситуация рассматривается органами опеки и попечительства в индивидуальном порядке, в некоторых случаях удаётся найти компромисс. В частности, ООП могут дать разрешение и на переезд из столицы в область - например, если доказать, что это необходимо по состоянию здоровья ребёнка, говорит специалист.

В следующей части материала мы расскажем, . Далеко не всегда органы опеки и попечительства готовы разрешить такую сделку. Чтобы переезд состоялся, придётся или искать дополнительное жильё, или быть очень убедительным.