1 сентября 2013 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс. Федеральным законом № 100-ФЗ от 07.05.2013 в него была добавлена глава 9.1 "Решения собраний", регламентирующая нормы проведения общих собраний и порядок их обжалования.
Во многих аспектах эти нововведения упразднили ранее существовавшие разночтения в Жилищном и Гражданском кодексах связанные с общими собраниями собственников. Однако, они же привели и к ряду проблем для добросовестных собственников желающих оспорить результаты общего собрания.
Согласно части 6 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ: "Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными."
Под уведомлением в письменной форме здесь подразумевается уведомить либо лично под роспись, либо заказным письмом.
Не смотря на то, что Жилищный кодекс не содержит подобных норм в части описания порядка оспаривания решений общих собраний собственников МКД, судебная практика, сложившаяся в ходе 2013 – 2015 годов, говорит о том, что при рассмотрении большинства исков о признании решений общих собраний собственников МКД недействительными, суды требуют соблюдения данных норм.
В случае, если лицо, подавшее иск о признании решения собрания собственников недействительным, не предоставило доказательств о уведомлении всех остальных собственников МКД о факте подачи данного иска, как правило суды выносят Определение о оставлении иска без движения до тех пор, пока все собственники помещений в доме не будут уведомлены в установленном порядке.
Окончательно, точка была поставлена Верховным судом РФ .
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 114 и 115 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации":
103. По смыслу "пункта 1 статьи 2", "пункта 6 статьи 50" и "пункта 2 статьи 181.1" ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
114. В соответствии с "пунктом 6 статьи 181.4" ГК РФ лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности ("пункт 1 статьи 6" ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
При этом по смыслу "пункта 6 статьи 181.4" ГК РФ учредительными документами не может быть предусмотрен такой порядок уведомления, который создаст существенные препятствия для обращения истца в суд. В частности, не допускается установление требования о направлении уведомления или связанных с ним документов акционерам публичного акционерного общества на их почтовые адреса.
115. Установленное "пунктом 6 статьи 181.4" ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании "пункта 1 части 1 статьи 135" ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании "абзаца второго статьи 222" ГПК РФ, "пункта 2 части 1 статьи 148" АПК РФ.
В силу "части 1 статьи 136" ГПК РФ, "части 1 статьи 128" АПК РФ отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения .
Что делать в таком случае?
А вот тут, к нашему глубочайшему сожалению, законодатели не дают четкого ответа.
1) Сделать так как требует суд и письменно уведомить других собственников о иске в установленный судом срок. Когда вы выиграете иск, вы сможете потребовать у ответчика возмещения всех судебных расходов.
2) Если есть подозрения на то, что протокол собрания, который вы решили оспорить, или решения отдельных собственников по данному собранию подделаны, а само собрание было проведено после 31 июля 2016 года, то вы должны обратиться в полицию или прокуратуру с требованием провести проверку по факту подделки документов .
3) Если документы не были подделаны, но были составлены с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, вы имеете право обратиться в службу жилищного надзора с требованием о проведении проверки . Если в службе жилищного надзора вам ответят отказом, этот отказ можно обжаловать через прокуратуру или суд.
4) Очень часто, предыдущими решениями собраний собственников или договором управления предусмотрен упрощенный порядок оповещения собственников о проведении нового общего собрания собственников. В таком случае проще провести новое собрание собственников и принять на нем более правильное решение, чем оспорить результаты собрания в суде.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф
Рост числа судебных дел по вопросам обжалования решений общих собраний порождает необходимость рассмотреть процедурные моменты такого оспаривания, тем более что проблем неурегулированности здесь больше чем достаточно.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Для того чтобы определить порядок оспаривания таких протоколов необходимо подробно рассмотреть процесс принятия решений собранием, т.к. это имеет основополагающее значение в процессе рассмотрения.
Определено, что управление таким домом может передаваться собственниками управляющим компаниям или товариществам собственников жилья, однако принятие ключевых решений все равно останется за жильцами, точнее собственниками помещений. Для рассмотрения таких вопросов предусмотрен созыв их общего собрания (укажем, что участниками собрания наряду с собственниками жилых помещений являются и владельцы нежилого фонда).
Компетенция собственников
Полномочия собрания четко определены законом и включают решение таких вопросов как:
- необходимость реконструкции или капремонта;
- осуществление текущего косметического ремонта;
- границы использования общего имущества (например, размещение рекламных или информационных баннеров, размещение торговых точек и прочее), включая и земельный участок дома;
- выбор способа создания фонда капремонта;
- определение размера взноса на капремонт (в установленных законом рамках);
- а также других, закрепленных за собранием.
Приведенный перечень, позволяет говорить о значимости решений такого собрания как для всех собственников помещений в доме.
Принимая во внимание, что достичь единогласия среди собственников в принятии решений практически невозможно, совершенно естественно, возникают случаи, когда решение не удовлетворило чьих либо интересов или еще того хуже нарушило права отдельных собственников. Тогда возникает необходимость обратиться в компетентные органы за восстановлением справедливости.
Что делать если такое произошло? Как оспорить общее решение? В какой орган надлежит обращаться и в течение какого времени? Это вопросы, весьма актуальные для каждого, проживающего в городской квартире. В нашей статье рассмотрим некоторые спорные вопросы и дадим несколько рекомендаций по их разрешению.
Совместное решение
Для начала рассмотрим, как созывается собрание, и как принимаются его решения.
Это имеет значение для того, чтобы оценить правомочность последних, а соответственно и разрешить вопрос об оспаривании.
- Собрание проводится один раз в течение календарного года. Предпочтительнее выбрать рекомендуемый ЖК период проведения такого собрания – II квартал года, следующего за отчетным.
- Инициаторами собрания в большинстве случаев выступают собственники самостоятельно, при чем возможен случай единоличного внесения инициативы. Для этого лицо изъявившее желание направляет другим потенциальным участникам сообщение с указанием необходимых сведений (их перечень закреплен ЖК). Сообщение направляется посредством почтовой связи в виде заказного письма. Важно! Участники общего собрания могут изменить правило об использовании заказных писем для уведомления и применять для этого более удобные форматы, учитывая современные технологии в области связи.
- Общее собрание вправе принимать какие-либо решения, если присутствуют собственники, имеющие как минимум половину голосов. Важно! отметить, что вопреки общепринятым правилам кворум рассчитывается не от количества граждан, а от объема имущества, которым они обладают.
- Решения на собрании принимаются простым большинством голосов от числа голосов участвующих в собрании. Однако следует отметить, что в законе закреплены вопросы, по которым решения принимаются в ином порядке, например, способ создания фонда для накопления средств для капремонта принимается большинством от общего числа голосов всех собственников.
- Протокол собрания ведется в обязательном порядке, кроме того его содержание обязательно доводится до сведения всех собственников. Это опять же обязанность инициатора. Для этого достаточно разместить соответствующую информацию в местах свободного доступа.
- Решения рассматриваемого нами собрания могут быть приняты как очным голосованием, так и в иных установленных законом формах (очной и очно-заочной). Необходимо отметить, что четкие предписания предусмотрены и для процедур проведения общего собрания в указанных формах.
В случае если управление МКД осуществляется УК, ТСЖ или жилищным кооперативом, то организационные мероприятия по проведению собрания, в том числе уведомление всех его участников, будут проведены данными организациями при условии, что к ним в надлежащем порядке обратились собственники, имеющие как минимум десятую часть голосов от общего числа. Также возможен вариант внесения инициативы со стороны управляющей организации.
Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома
Определим, что оспаривать решение имеет право собственник помещений в доме. Однако, не важно принимал он участие в голосовании, присутствовал ли на собрании, главное, что решение было принято с нарушением процедуры его принятия, либо то, что таковое нарушает его права.
При этом обжаловать решение общего собрания можно только в судебном порядке. Учитывая общие правила определения подсудности по гражданским делам, исковое заявление можно подать в суд по месту жительства истца или ответчика либо по месту нахождения дома, однако на поверку это один и тот же суд.
Кто имеет право подать исковое заявление
Надлежащим истцом в деле об обжаловании решения общего собрания выступает собственник, который не принял по тем или иным причинам участия в голосовании либо не согласен с мнением большинства и при этом решение тем или иным образом нарушает его права и законные интересы.
Сроки
В отношении сроков следует отметить, что законодатель дал достаточно времени лицу, желающему оспорить решение, для обдумывания своих действий.
Заявление можно подать не позднее 6 мес. с того дня когда истец узнал или должен был узнать его содержание.
Процедура обжалования
Отметим, что ЖК наряду с закреплением права отдельных субъектов обжаловать решения общего собрания не предусмотрел процедуры по рассмотрению судами категории указанных дел. Учитывая, что судебная практика еще только складывается, о многом приходится говорить исходя из общих принципов гражданско-процессуального права и уже имеющихся судебных решений.
Итак, если с истцом и сроками обжалования все более или менее понятно, то далее начинаются вопросы, рассмотрим основные из них и пути их решения.
Основным вопросом при написании искового заявления по делам данной категории является определение надлежащего ответчика (также не стоит забывать о заполнении бланка государственной пошлины).
По смыслу заявления ответчиком должно выступить общее собрание, т.к. в деле обжалуется его решение. Однако, общее собрание как простая общность людей не является субъектом правоотношений, не наделено правоспособностью и, следовательно, не может выступать в качестве ответчика в суде.
Для решения вопроса о выборе подходящего в данном случае ответчика рекомендуется в качестве соответчиков указывать всех собственников участвующих в принятии решения. Однако такой вариант не приемлем в случае множественности лиц и невозможности порой всех их указать.
В случаях, когда оспаривание вызвано тем, что нарушена процедура принятия решения, например, не все участники уведомлены о собрания или неверно осуществлен подсчет голосов при голосовании, единственно правильным будет указать в качестве ответчика инициатора проведения собрания.
В случае если все процедурные вопросы в порядке, а решение в процессе его реализации нарушает права и свободы заявителя, здесь в качестве ответчика рекомендуется указывать лиц, принявших меры к реализации такого решения. Так, например, в целях исполнения решения управляющая компания уже заключила договор со сторонней организацией, тогда в качестве ответчика рекомендуется указать стороны такого договора.
Предполагается правильным в качестве соответчиков указывать всех лиц из вышеперечисленных, во избежание необходимости в последующем возобновлять судебное производство. В этом случае уже в процессе рассмотрения дела в первой инстанции возможно ходатайство истца о замене ненадлежащего ответчика. В противном случае суд рассматривает дело по поданному иску и с заявленным ответчиком.
Последствия обжалования
По делу об оспаривании протокола общего собрания судами принимается решение об отмене указанного протокола, в случае если нарушены правила осуществления процедурных мероприятий организации собрания.
Среди нарушений процедуры чаще всего можно встретить такие (сведения взяты из обзоров судебной практики некоторых судов):
- нарушение сроков уведомления участников собрания;
- несоблюдение формы уведомления и несообщение участникам необходимых сведений;
- отсутствие кворума участников;
- нарушение подсчета голосов участников;
- не соблюдена повестка дня;
- не велся протокол собрания или велся, но с нарушениями установленных правил;
- о принятом решении не уведомлены собственники.
Важно! Отмена решения лишь по формальным признакам не будет осуществлена, т.е. суд оставит решение без изменений в том случае если истец в результате его реализации не понес убытков, а также, если участие в голосовании истца не повлекло бы изменение решения.
Судебная практика
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Свердловский районный суд в составе
председательствующего судьи Морева Е.А.
при секретаре ФИО27,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО23 к ФИО24, ФИО25 о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений,
установил:
Истец обратилась с исковым заявлением к ФИО24, ФИО25, в котором просила признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном Б по, проведенного в форме заочного голосования с по и взыскать с ответчиков понесенные судебные расходы в виде уплаченной госпошлины при подаче искового заявления, в обоснование указала, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от является собственником жилого помещения по адресу: Б, . В связи со вступлением в силу новой редакции ст. не позволяющей многоквартирному дому истца находится под непосредственным управлением по инициативе собственника ФИО28 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования. Собрание было проведено в период с 10 по. Большинство лиц участвующих в собрании положительно проголосовало по всем вопросам, указанным в повестке. решением внеочередного общего собрания собственников, проведенным по инициативе ответчиков, указанное решение было отменено. Считает, что решение от подлежит отмене как нарушающее права истца. В повестку дня собрания были внесены следующие вопросы: утверждение порядка проведения внеочередного общего собрания; отмена решения общего собрания собственников, проводившегося с 10 по; выбор способа управления многоквартирного дома; признание недействительным договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «УК «КФК-44» с; заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «КФК-44» с и утверждение полномочий совета дома вступать в переговоры с ООО «УК «КФК-44» относительно условий договора; утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; выбор совета дома и председателя совета дома; утверждение полномочий совета и председателя совета дома; выбор непосредственного способа расчетов с ресурсоснабжающими организациями. Ссылаясь на ст. и ст. указывает, что возможен только один способ признания недействительным решения общего собрания через суд. Принятие данного решения на другом собрании собственников помещений в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено. Вопрос об отмене ранее принятого решения был обозначен в уведомлении от, тогда как само собрание, вопрос об отмене решения которого был включен в повестку, проведено с 10 по, что само по себе влечет признание недействительным оспариваемого решения по всем остальным пунктам. В нарушение требований ст.ст. , пунктом 5 оспариваемого решения предусмотрено, что собственники заключают с ООО «УК «КФК-44» договор управления, условия которого должны быть согласованы в будущем. Кроме того, из этого пункта следует, что согласовывать условия договора будут не собственники, а совет дома. Пунктом 7 решения собственников от в совет дома включены ФИО28, ФИО28, ФИО29, которые свои кандидатуры не выдвигали, и участвовать в работе совета дома отказались. Кроме того, ФИО29 не является собственником помещений в многоквартирном доме.
В судебное заседание истец ФИО23 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще, просила рассматривать дело в ее отсутствие.
Представители истца, действующие на основании доверенности ФИО29 и ФИО30 исковые требования поддержали, полагали, что при проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном Б по, проведенного в форме заочного голосования отсутствовал кворум. При этом данным решением нарушены права истца как собственника помещения в многоквартирном доме.
Ответчик ФИО24 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.
Ответчик ФИО25 о месте и времени проведения судебного заседания извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица ООО «УК «КФК-44» ФИО31 просила отказать в удовлетворении исковых требований указывая, что согласно представленным в материалы дела документам при проведении заочного собрания в голосовании приняло участие более 50% собственников помещений истца. При этом иные требования действующего жилищного законодательства также были соблюдены при его проведении.
Третье лицо ФИО32 просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Б по является многоквартирным жилым домом. Истцу в вышеуказанном многоквартирном жилом доме на праве собственности принадлежит, общей площадью 74 кв. м. Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями Управления Росреестра по от (т.1 л.д. 22).
В период с по по инициативе ответчиков проводилось общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома в форме заочного голосования.
Решение собрания оформлено протоколом от (т.1 л.д.227).
Согласно указанному протоколу, общая площадь МКД – 8 126,83 м2, в голосовании приняло участие – 102 собственника помещений в МКД, что составляет 4290,89 голосов, что составляет 52,8 %.
Данным протоколом признано, что кворум имеется, собрание считается состоявшимся.
Из протокола следует, что на голосование выносилось следующие вопросы: утверждение порядка проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; отмена решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Б, принятого при проведении общего собрания, проведенного в форме заочного голосования в период с 10 по; выбор способа управления многоквартирным домом с – управление управляющей организацией; признание с договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключенного с, недействительным в связи с изменением способа управления многоквартирным домом; заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «КФК-44» с и утверждение полномочий совета дома вступить в переговоры с ООО «УК «КФК-44» относительно условий договора; утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома согласно приложения № к договору управления многоквартирным жилым домом; выбор совета и председателя совета дома; утверждение полномочий совета и председателя совета многоквартирного дома в соответствии со ст. ; принятие решения о внесении платы за все коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям.
По всем указанным вопросам повестки дня приняты положительные решения.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд находит, что вышеуказанное решение общего собрания собственников подлежит признанию недействительным.
решил:
Исковые требования ФИО23 удовлетворить.
Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном, проведенного в форме заочного голосования с по с момента его принятия.
Взыскать с ответчиков ФИО24, ФИО25 в пользу ФИО23 расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей в равных долях по 150 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Суд:
Свердловский районный суд г. Костромы (Костромская область)Общее собрание собственников в многоквартирном доме (далее – «ОСС») разрешает наиболее существенные вопросы, возникающие в процессе управления домом.
Тем не менее, если решениями, принятыми на ОСС права собственника помещения в многоквартирном доме ущемляются, он имеет право в течение шести месяцев обратиться в суд для обжаловании решений собрания при условии, что не принимал участие в собрании или голосовал против.
Однако, суд может отказать в таком иске, если голосование этого лица не могло повлиять на общие результаты голосования, обжалуемое решение не повлекло убытки для собственника, нарушения требований Жилищного кодекса РФ при проведении ОСС являются не существенными.
Обжалование решений ОСС по гражданскому законодательству.
Главой 9 Гражданского кодекса РФ установлены общие требования к решениям собраний. Данные положения Гражданского кодекса подлежат применению, если законодательством, в частности Жилищным кодексом и принятыми на его основе нормативными актами, не предусмотрено иное.
Статья 181.4 Гражданского кодекса РФ содержит общий перечень оснований, по которым решения ОСС могут быть признаны недействительными.
Так, решение собрания согласно статье 181.4 ГК РФ решение ОСС может признано недействительным, если:
- имело место существенное нарушение процедуры созыва, подготовки, а так же проведения ОСС, если такое нарушение повлияло на волеизъявление участников собрания;
- на лицо существенное нарушение требований к составлению протокола, в том числе касательно соблюдения его письменной формы;
- у представителя участника собрания отсутствовали необходимые полномочия или было допущено неравенство прав участвующих в собрании лиц.
Однако, если до вынесения решения судом было проведено другое собрание, которым подтверждены итого оспариваемого собрания, то суд не вправе признать первое собрание недействительным.
Часть 5 статьи 181.4 ГК РФ устанавливает шестимесячный срок исковой давности, однако ограничивает его двумя годами с момента, когда сведения о решениях, принятых на собрании стали общедоступными.
Кроме того, перед тем как подавать иск в суд, потенциальный Истец обязан уведомить иных собственников помещений о таком намерении и предоставить им необходимую информацию.
Статья 181.5 ГК РФ устанавливает основания для недействительности собраний вне зависимости от признания данного факта судом (ничтожные решения собраний). Так, решение собрания ничтожно в отсутствии требуемого кворума, если принято не в соответствии с установленной компетенцией, принято по вопросу отсутствующему в повестке дня или не соответствует нормам нравственности и правопорядку.
Представляется, что основания, перечисленные в статье 181.5 ГК РФ в любом случае можно квалифицировать, как наиболее существенные нарушения порядка проведения собраний.
Требования к проведению ОСС по жилищному законодательству.
Статьи 44.1-48 Жилищного кодекса РФ устанавливают формы проведения ОСС и требования к порядку созыва, проведения, голосованию и оформлению результатов собраний.
Существенным требованием к действительности собрания является кворум, который должен составлять более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Решения на ОСС принимаются простым большинством голосов от числа присутствующих, за исключением некоторых вопросов, по которым требуется большинство не менее 2/3 от общего числа присутствующих.
Собственники помещений не позднее, чем за 10 дней до проведения ОСС должны быть извещены о проведении собрания заказным письмом или под роспись или в иной форме, установленной предшествующим ОСС. Сообщение о проведении собрания должно содержать обязательные пункты, установленные частью 5 статьи 45 ЖК РФ.
Не допускается изменение повестки дня, а так же принятие решение по вопросам, которые не были ранее указаны в повестке дня.
Решения собраний оформляются протоколом, в соответствии с требованиями, установленными законодательством.
Сообщения о принятых на собрании решениях и о результатах голосования размещаются в доступном месте в доме не позднее 10 дней с момента принятия решений.
Порядок проведения ОСС в форме заочного голосования с использованием системы отличается от общеустановленного. Предполагаются иные сроки и требования к сообщениям о проведении собрания, протокол собрания формируются автоматически и размещается в системе. Есть и другие отличия, обусловленные электронной формой проведения заочного голосования.
Нормы статей 45-48 ЖК РФ применяются так же к порядку проведения общего собрания товарищества собственников жилья (ТСЖ), если иные требования не предусмотрены статьей 146 ЖК РФ.
Случаи из практики.
По одному из дел районный суд в Краснодаре удовлетворил требования Истца, обжалующего действительность собрания ТСЖ, поскольку не возможно было установить кворум собрания ввиду отсутствия документов, подтверждающих явку на собрание, так как сообщения о собрании не были доведены до каждого собственника в порядке предусмотренном законом, не избирался секретарь собрания и члены счетной комиссии.
Существенно повлиять на действительность решений ОСС могут неактуальные данные о собственнике той или иной квартиры. Аналогичным образом на кворум ОСС могут повлиять неточные данные о площадях, как отдельных помещений, так и всего многоквартирного дома.
В другом деле областной суд отменил решение районного суда в Архангельской области и удовлетворил требования о признании недействительным решения ОСС, указав в качестве одного из оснований на то, что проведение ОСС в форме заочного голосования возможно только в случае, если не состоялось ОСС в очной форме (путем совместного присутствия), и поскольку собственники были лишены возможности высказать свое мнение касательно вопросов повестки дня, убедить других собственников в правоте своих доводов и возражений, то такое нарушение порядка проведения собрания является существенным, оказывающим влияние на волеизъявление участников при проведении ОСС.
В другом случае, суд удовлетворил иск управляющей компании о признании решения принятом на общем собрании собственников недействительным, поскольку размер платы за ремонт и техническое обслуживание дома, утвержденный на этом ОСС не согласовывался с управляющей компанией, не имеет надлежащего экономического обоснования и не учитывает необходимых расходов управляющей компании.
В следующем примере Арбитражный суд Краснодарского края отказал Истцу в удовлетворении иска о признании решения ОСС о создании товарищества собственников жилья недействительным, поскольку Истец пропустил шестимесячный срок исковой давности, а Ответчик (ТСЖ) заявило о пропуске этого срока.
Достаточно часто суды отказываются признавать решения ОСС недействительными ввиду того, что нарушения, допущенные при проведении ОСС не являются существенными.
Так, Ейский городской суд пришел к выводу о том, что выявленные жилищной инспекцией нарушения при составлении протокола общего собрания, такие как отсутствие регистрационного номера протокола, несоответствие полного наименования и реквизитов договора управления, не нарушают требований установленных ст.181.4 ГК РФ, поскольку письменная форма решения общего собрания членов ТСЖ соблюдена, наличие кворума при проведении голосования имелось.
Отдельного внимания заслуживает рассмотрение вопроса о ничтожности решений собраний. Для признания их недействительными вроде как и не требуется судебное решение, однако, в силу того что ничтожное решение собрания не порождает правовых следствий, вопрос ничтожности решений часто возникает при рассмотрении судами иных требований.
Например, ТСЖ взыскивает сумму задолженности за жилищные услуги. Размер обязательных взносов членов ТСЖ на содержание жилья, относится к ведению общего собрания членов ТСЖ. В ходе рассмотрения дела Ответчик представляет доказательства о несоблюдении кворума при проведении собрания, на котором был установлен размер обязательных вносов на содержание жилья, что является основанием считать такое решение собрания ничтожным.
Суд в данной ситуации, как минимум должен усомниться в правильности расчета суммы задолженности, так как за основу расчета взяты размеры незаконно установленных взносов. Но как показывает практика, применение норм о ничтожности решений собраний в районных и особенно мировых судах вызывает определенные трудности.
Другим важным моментом относительно ничтожности решений собраний является то, что в отношении их недействительности не применяется срок исковой давности.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Нужна судебная практика по отмене решения общего собрания собственников МКД, которое хочет в одностороннем порядке расторгнуть договор с Управляющей Компанией (УК выполняет все условия и обязанности по договору, нарушений нет). К тому же, протокол общего собрания собственников МКД оформлен не в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 937 от 25.12.2015г
Ответ
Собственники помещений в доме вправе в любой момент расторгнуть договор управления. Для этого требуется принять решение о расторжении договора на общем собрании. Управляющая организация не может обжаловать решение общего собрания в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Требовать отмены решения общего собрания организация также не может.
Управляющая организация может только обжаловать порядок расторжения договора, если такой порядок был нарушен. Общие требования к расторжению договора установлены ст. 450.1 ГК РФ. Из вопроса не следует, что порядок расторжения договора нарушен.
Как пример см. Решение Ленинского районного суда №2-2051/2016 .
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Управление МКД» .
Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ), с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.
Порядок расторжения договора управления МКД зависит от того, кто является его сторонами. В рекомендации рассмотрены:
- основания и инициаторы расторжения договора;
- особенности расторжения договора, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД, органами управления ТСЖ, ЖК, СПК, собственниками помещений в МКД по результатам открытого конкурса, застройщиком;
- правила расторжения договора, если аннулирована лицензия УО.
Основания для расторжения договора управления МКД
Статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает два основания для расторжения договора (общие правила).
Первое основание - соглашение сторон.
Пример расторжения договора управления МКД по соглашению сторон - ТСЖ и УО
Председателю ТСЖ «Приморский» поступило предложение от ООО «Жилфонд» расторгнуть договор. Причиной послужил отказ ТСЖ «Приморский» проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения.
В соответствии с уставом ТСЖ «Приморский» решение о досрочном расторжении договора принимает правление товарищества. Председатель правления созвал внеочередное заседание правления ТСЖ. В повестку включили вопросы:
- о расторжении договора управления МКД с ООО "Жилфонд" с "____" ___________ 2016 г.;
- о заключении договора управления МКД с ООО "Мастер";
- об утверждении условий договора управления МКД с ООО "Мастер".
В уставе указано, что такое решение принимается квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов). Решение принято, так как "за" проголосовали 5 из 5 членов правления. Составлен протокол заседания правления ТСЖ "Приморский". Договор управления МКД расторгнут по соглашению сторон.
Второе основание расторгнуть договор управления МКД - требование одной из сторон, которое поддержал суд. Требовать расторжения участник договора может:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Суд сочтет нарушение существенным, если из-за него вторая сторона в значительной степени лишится того, что причиталось ей по договору.
Для обращения в суд нужно иметь доказательства.
Пример существенного нарушения договора управления МКД
В МКД проведено общее собрание. Собственники хотят расторгнуть договор управления с ООО "Уютный дом" МКД и заключить новый договор с МУП "Единый заказчик".
Причина расторжения договора управления - задолженность перед теплоснабжающей организацией и отключение горячего водоснабжения в МКД в период с 10 июля 2015 г. по 12 июля 2015 г.. По информации, имеющейся у собственников помещений в МКД, ООО "Уютный дом" собирает платежи за горячую воду на уровне не менее 87% от выставленных счетов, но не погашает долги перед снабжающей организацией.
Так как УО отказывается расторгнуть договор, собственники помещений обратились в суд для его расторжения в порядке, установленном п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
Инициаторы расторжения договора управления МКД
Инициировать досрочное расторжение договора управления МКД вправе:
- УО в случаях, предусмотренных законом и/или договором;
- собственники помещений в МКД;
- органы управления ТСЖ, ЖК, СПК;
- застройщик.
Если вторая сторона согласна с расторжением договора, то проблем возникнуть не должно.
Ситуация: как УО узнать, готовы ли собственники помещений расторгнуть договор управления МКД?
Узнать мнение собственников можно разными путями:
- заранее провести опрос среди собственников помещений в МКД;
- выяснить мнение собственников через представителей совета МКД;
- инициировать проведение общего собрания по вопросу расторжения договора (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Такой способ, с одной стороны затратный, но с другой - при наличии положительного решения, позволяет сразу запустить процесс расторжения.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД
Договор управления между УО и собственниками помещений в МКД заключается в соответствии с решением общего собрания таких собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Расторгнуть договор по инициативе собственников помещений в МКД можно по общему правилу или на основании решения общего собрания. Согласования с УО не требуется. Единственный и достаточный повод для расторжения договора в одностороннем порядке - невыполнение УО условий договора. Это указано в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Односторонний отказ от исполнения договора собственники помещений должны оформить уведомлением УО (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Договор прекращается с момента, когда УО получила данное уведомление, если иное не предусмотрено самим договором.
Инициировать общее собрание для расторжения договора управления МКД вправе любой из собственников помещений в таком доме.
Возможность одностороннего расторжения договора управления по инициативе УО зависит от времени, когда он был заключен.
Законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в статью 310 Гражданского кодекса РФ внесены изменения. Они вступили в силу 1 июня 2015 года и относятся к договорам, в которых одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность. В такой договор запрещено включать возможность одностороннего расторжения стороной, которая осуществляет предпринимательскую деятельность. В договоре управления такой стороной является управляющая организация.
Если договор управления МКД заключен:
- после 1 июня 2015 года, УО не вправе расторгнуть его в одностороннем порядке;
- до этой даты, УО может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если такая возможность предусмотрена договором. Это следует из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и прежней редакции статьи 310 Гражданского кодекса РФ.
УО для расторжения договора управления МКД, заключенного с собственниками, вправе:
- направить председателю совета МКД предложение о досрочном расторжении договора, указать причины;
- инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД по досрочному расторжению договора;
- подготовить и подать исковое заявление для расторжения договора в судебном порядке (если общим собранием не принято нужное решение*).
Ситуация: как УО может возражать инициативе собственников помещений в МКД расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке
Собственники вправе инициировать расторжение договора управления без согласия УО, если она не выполняет условия такого договора.
Мнения собственников, выраженного словами "УО ничего не делает", недостаточно. Запросите у собственников сведения о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Подтвердите документально факты исполнения обязательств УО.
Такими документами могут быть акты, составленные по факту выполнения/невыполнения работ/услуг, предусмотренных договором управления МКД.
Ситуация: вправе ли УО оспорить в суде решение собственников помещений в МКД о расторжении договора управления
Да, вправе.
УО вправе в судебном порядке отстаивать свои интересы как любое другое юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель.
Важно обратить внимание на:
- наличие у собственников помещений в МКД документов, подтверждающих невыполнение УО обязанностей;
- порядок принятия общим собранием собственников решения о досрочном расторжении договора управления МКД (порядок созыва общего собрания, повестка дня, количество проголосовавших и т.п.).
Ситуация: в каком порядке УО вправе расторгнуть договор управления МКД, ссылаясь на существенное нарушение со стороны собственников - они не платят за ЖКУ
УО не наделена правом расторжения договора в одностороннем порядке, если он заключен после 1 июня 2015 года.
Независимо от причин расторжение договора управления происходит по соглашению сторон.
УО вправе расторгнуть договор в судебном порядке при его существенном нарушении. К примеру, если суд сочтет наличие долга существенным нарушением - договор может быть расторгнут по решению суда (п. 1 ч. 2 ст. 450ГК РФ).
Ситуация: решение общего собрания о досрочном расторжении договора управления МКД можно признать ничтожным?
Да, законодательством предусмотрено признание решения общего собрания собственников помещений в МКД ничтожным.
Соберите доказательства того, что решение общего собрания ничтожно, и обратитесь в суд.
Какими должны быть действия УО, если собственник нежилого помещения МКД заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора управления
Объясните собственнику, что его действия не имеют правовых оснований.
Собственники помещений в МКД (в том числе собственники нежилых помещений) не вправе самостоятельно, без решения общего собрания, заключать или расторгать договор управления МКД (ч.ч. 1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Если собственник в подтверждение своих намерений не платит за ЖКУ, проведите работу по истребованию образовавшейся задолженности.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК
Договор управления МКД между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК заключается в соответствии с решением, принимаемым ТСЖ, ЖК, СПК в порядке, утвержденном уставом ТСЖ, ЖК, СПК (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Расторгнуть такой договор можно по общему правилу.
Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД, заключенного между УО и ТСЖ, ЖК, СПК жилищным законодательством не предусмотрен. Стороны вправе включить в договор положения о порядке его досрочного расторжения.
Пример включения в договор управления МКД условий о порядке досрочного расторжения
ООО "Обслуживающая компания" и ТСЖ "Холмы" согласовывают условия договора управления МКД. Правление ТСЖ настаивает на праве инициировать досрочное расторжение договора.
После обсуждений, в договор управления включили следующее условие:
"ТСЖ вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если УО не выполняет взятые на себя обязательства. Под невыполнением обязательств понимается трехкратное нарушение условий договора, подтвержденное соответствующими актами, а также методами фото- и видеофиксации".
Ситуация: как УО отстоять свои интересы, если вновь избранный председатель ТСЖ направил уведомление о досрочном расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке?
Председатель ТСЖ при желании расторгнуть договор должен руководствоваться положениями самого договора.
Изучите условия расторжения договора. Примите решение, какую позицию занять:
- согласиться с расторжением;
- требовать исполнения до окончания срока его действия.
Известите председателя и правление ТСЖ о принятом решении, проведите совместную встречу. Если органы управления ТСЖ, настаивают на досрочном расторжении договора и прекращают оплату выполненных работ и/или оказанных услуг, вы вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке.
Расторжение договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса
Договор управления МКД, заключенный по результатам открытого конкурса, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.
Такой порядок предусмотрен ч. 8 ст. 162 ЖК РФ.
Собственники также вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого необходимо провести общее собрание, принять решение о выборе или об изменении способа управления МКД. Такое решение можно принять по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Указанный порядок предусмотрен ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
Ситуация: как узнать, каким будет порядок расторжения договора управления МКД? УО планирует участвовать в открытом конкурсе по отбору УО
Обратитесь к официальному сайту организатора открытого конкурса по отбору УО.
Организатором открытого конкурса по отбору УО утверждается конкурсная документация. В нее входит договор управления.
Конкурсная документация размещается на официальном сайте организатора конкурса и доступна для ознакомления всеми желающими без взимания платы.
Состав конкурсной документации и порядок ее опубликования определен п.п. 41 и 44 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.
Пример досрочного расторжения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса
В отношении дома-новостройки проведен открытый конкур:
- отобрана УО "Прибой";
- заключен договор управления.
Через полтора года после начала действия договора (21 октября 2015 г.) собственники помещений провели общее собрание и приняли решение о создании ТСЖ. Собственники уведомили УО "Прибой" о досрочном расторжении договора управления МКД с 17 апреля 2016 г. на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком
Договор управления МКД, заключенный между УО и застройщиком, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.
Ситуация: как быть УО, если орган местного самоуправления требует расторгнуть договор управления МКД с застройщиком? Причина - ОМС провел открытый конкурс в отношении МКД и отобрал другую УО
ОМС не вправе требовать расторжения договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком. Такой договор заключается на срок не более чем три месяца, что предусмотрено п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. По истечении срока действия договора управления МКД, заключенного застройщиком, управление МКД переходит к УО, отобранной по результатам открытого конкурса.
Пример расторжения договора управления МКД между УО и застройщиком
Между ООО "Эксплуатация и ремонт" и застройщиком после сдачи МКД в эксплуатацию заключен договор управления МКД сроком на три месяца, до 20 января 2016 г.. Застройщик 19 января 2016 г. направил ООО "Эксплуатация и ремонт" соглашение о расторжении договора управления МКД, подписанное со своей стороны. 20 января 2016 г. УО подписано соглашение о расторжении договора, один экземпляр направлен застройщику.
Расторжение договора управления МКД в случае аннулирования лицензии УО
Лицензия на управление МКД аннулируется на основании решения суда. Это предусмотрено ч. 1 ст. 199 ЖК РФ.
Договор управления МКД не расторгается сразу после аннулирования лицензии УО и прекращения действия ее. УО продолжает осуществлять деятельность по управлению МКД до наступления обстоятельств, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Дата расторжения договора управления МКД после аннулирования лицензии УО определяется в каждом конкретном случае. Законодатель не допускает ситуации, когда МКД остается "без управления".
Пример расторжения договора управления МКД после прекращения действия лицензии УО
Между УО и собственниками помещений в МКД заключен договор управления МКД, действие которого еще не прекращено. В период действия договора лицензия УО аннулирована судом и ее действие прекращено.
Органом местного самоуправления совершены действия, предусмотренные законодательством, в результате проведен открытый конкурс и заключен договор управления МКД с другой УО.
Датой расторжения договора с УО, лицензия которой аннулирована, считается дата заключения договора управления МКД с УО, отобранной по результатам конкурса.»
