Все кто продает недвижимость, рано или поздно сталкиваются с тем, что необходимо платить налог на доходы полученные от продажи своей квартиры, дома или земельного участка. Что же такое налоговый вычет предоставляемый при продаже недвижимости, и как им воспользоваться?
В данной статье речь пойдет о налоговых имущественных вычетах которые можно получить при отчуждении недвижимости. А также рассмотрим некоторые особенности продажи недвижимости, после внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ, которые вступили в силу с 01.01.2016 г.
Для начала небольшое отступление - все граждане РФ имеют права и обязанности. В числе обязанностей существует обязанность по уплате налогов, в том числе по уплате налога на доходы физических лиц (то есть для обычных граждан, не являющихся предпринимателями) полученных в денежной и натуральной формах (то есть полученных в виде какого-то имущества, не являющегося деньгами, например, автомобиля, украшений, драгоценностей, животных и т.д.), и который установлен в размере 13% от суммы полученного дохода.
Имущественный налоговый вычет это сумма, которая уменьшает размер дохода (так называемую налогооблагаемую базу), с которого уплачивается налог. В некоторых случаях под налоговым вычетом понимается возврат части ранее уплаченного налога на доходы физического лица, например, в связи с покупкой квартиры, расходами на лечение, обучение и т.д.
Теперь перейдем собственно к вычетам, которые можно получить при сделках с недвижимостью. Имущественный вычет можно получить как при продаже недвижимости, так и при покупке недвижимости.
Налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.
Как мы уже говорили, у граждан РФ существует обязанность по уплате налога на доходы, полученные в налоговом периоде (календарном году), то есть и при продаже квартиры существует обязанность по уплате налога в размере 13% от стоимости продажи квартиры. В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, гражданам РФ, при отчуждении недвижимости предоставляется налоговый вычет. В отличие от имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке недвижимости , данный вычет предоставляется каждый раз при продаже недвижимости , а не один раз в жизни. Однако, надо учитывать, что сумма данного вычета предоставляется на все сделки совершенные в налогом периоде (календарном году), то есть если вы продадите, например, одну квартиру и один земельный участок, либо две квартиры в одном календарном году, то налоговый вычет предоставляется в сумме на обе сделки, и тут надо правильно его распределить.
Размер налогового вычета составляет:
Для любой недвижимости, бывшей в собственности (с даты, установленной в свидетельстве о праве собственности) более 5 лет, вычет предоставляется на всю сумму сделки, то есть, проще говоря, налог не возникает. При этом, надо учесть, что из данного правила есть некоторые исключения и касаются они срока владения: 1) если была продана недвижимость, которая приобреталась до 01.01.2016 г., то срок владения, после которого налог на доходы не возникает, равен 3 (трем) годам; 2) для приватизированной недвижимости (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики или земельные участки), а также полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, или приобретенной в собственность по договору пожизненной ренты, срок владения в собственности, после которого не возникает налог, также равен 3 (трем) годам.
Для недвижимости (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики или земельные участки), бывшей в собственности менее 5 лет, а для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 г., бывшей в собственности менее 3 лет, размер вычета составляет в сумме не более 1 000 000 (одного миллиона) рублей. То есть если Вы продали дом, квартиру или земельный участок за, например, 3 000 000 (три миллиона) рублей, то налог в 13 % будет начисляться на 2 млн. руб. (3 млн. – 1 млн.).
И тут необходимо обратить внимание на изменения коснувшиеся начисления налогооблагаемой базы. Если раньше, налогооблагаемая база исчислялась от суммы продажи установленной в договоре купли-продажи, так можно было уменьшить сумму налога либо вообще уйти от уплаты налога, если установить сумму продажи равную, допустим 1 000 000 рублей, то после 01.01.2016 г., если цена недвижимости в договоре купли-продажи меньше чем 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, то налогооблагаемая база привязывается к кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, в котором данная недвижимость была продана.
Например, вы купили 2-х комнатную квартиру после 01.01.2016 г., а продали ее в 2017 году, указав в договоре купли-продажи сумму продажи в 1 000 000 рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры на 01.01.2017 г. составляет 2 600 000 руб. Соответственно, налоговый орган при исчислении налога, будет исходить из суммы в 70% от кадастровой стоимости квартиры, то есть в 1 820 000 руб. (2 600 000 * 70%), а не из стоимости квартиры в договоре купли-продажи, и облагаемая налогом сумма составит 820 000 руб. (1 820 000 - 1 000 000), а сам налог составит 106 600 руб (820 000 * 13%). Поэтому, чтобы размер начисленного налога не был для вас неприятным сюрпризом, мы рекомендуем, перед продажей недвижимости получить справку о кадастровой стоимости квартиры/комнаты/дома/участка. Получить ее можно в Управлении Росреестра по ул. Ярославского, 37, в МФЦ, либо в филиале Управления Росреестра по ул. Кирова, 28.
Также хотим обратить внимание, на довольно существенное изменение в Налоговом Кодексе РФ. Если раньше, сумма вычета предоставляемого физическому лицу за продажу такой недвижимости как гаражные боксы, нежилые помещения была также равна 1 млн. рублей, то с 01.01.2016 г., размер вычета при продаже такой недвижимости составляет всего 250 000 рублей . Касается это также только недвижимости приобретенной после 01.01.2016 г.
Вместо налогового вычета, предоставляемого при продаже недвижимости, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов понесенных им при покупке данной недвижимости. Что это значит? Это значит, что если сумма продажи квартиры в договоре купли-продажи , будет равна сумме покупки этой же квартиры в договоре купли-продажи (по которому вы приобретали эту квартиру), то налога не возникает, так как дохода вы не получили. Однако, следует учесть нововведения в Налоговом Кодексе РФ – если сумма в договоре (по которому вы покупали квартиру и по которой соответственно продали), будет меньше чем 70% от кадастровой стоимости квартиры на год продажи, то налоговый орган будет исчислять налог от кадастровой стоимости. Например, вы купили квартиру в 2016 году за 2 500 000 рублей, продали в 2017 году по той же стоимости, но на 01 января 2017 года, кадастровая стоимость квартиры составила 3 000 000 рублей, соответственно налоговая база будет равна 2 100 000 рублей (70% от 3 млн. руб.), в этом случае налога не будет, но если кадастровая стоимость составит, например, 4 млн. руб., то в этом случае налоговая база будет равна уже 2 800 000 рублей (70% от 4 млн. руб.), и тогда возникнет налог, который будет начислен на разницу (2 800 000 – 2 500 000) в 300 000 руб.
В завершение, хотелось бы коснуться распространенного заблуждения, что при продаже строящегося жилья, которое еще не введено в эксплуатацию, по договору переуступки прав налога не возникает. Дело в том, что налог называется налог на доходы физических лиц, и при продаже квартиры по договору переуступки прав продавец получает доход , а следовательно, должен уплатить налог на него. К таким сделкам применяются те же правила, что и при продаже уже введенных квартир, с той лишь поправкой, что ввиду того, что данные квартиры не находятся в собственности , то срок владения такими квартирами не играет особой роли. Соответственно, при продаже таких квартир, выгоднее воспользоваться не налоговым вычетом, а уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение такой квартиры. При этом надо учесть, что к документально подтвержденным расходам можно отнести не только сумму в договоре долевого участия, но и денежные средства потраченные на отделку данной квартиры (договоры купли-продажи стройматериалов, договоры подряда на отделку квартиры и т.д.).
В связи с тем, что информация по налоговым вычетам достаточно обширная, то имущественный вычет предоставляемый при покупке недвижимости мы рассмотрим в следующей статье.
Во время продажи квартиры может иметь место налоговый вычет, за счет чего значительно уменьшается сумма подоходного налога.
При оформлении такого типа налогового вычета гражданам важно знать определенные нюансы, способные помочь в законном порядке сделать сумму установленных налогов меньше и не получить отказ во время обращения в налоговую инспекцию.
Что такое имущественный налоговый вычет?
Согласно новой редакции Налогового Кодекса РФ были внесены определенные корректировки и поправки касаемо вопросов налогообложения, связанных с предоставлением гражданам имущественных налоговых вычетов. Новые правила регламентируют налогообложение дохода от продажи объектов жилого имущества при соблюдении следующих нюансов:
- Если лицо являлось собственником жилого помещения в период от трех лет и более, с полученного при продаже дохода он может не оплачивать НДФЛ;
- Если жилье находилось в собственности менее трехлетнего периода, указанному лицу предоставляется возможность сокращения дохода на сумму, приравненную к имущественному налоговому вычету.
Все операции, подразумевающие уплату налогов с различных доходов граждан, четко регламентируются Налоговым Кодексом РФ, закрепляя права налогоплательщиков на соответственные налоговые вычеты. К примеру, в процессе продажи квартиры продавец недвижимого имущества может воспользоваться правом на полагающуюся компенсацию от государства в виде имущественного налогового вычета.
В соответствии с НК РФ, размеры налоговой компенсации определяются в виде доходной статьи от продажи жилой площади, но не могут составлять сумму более одного миллиона рублей. Право на один миллион рублей налогового вычета можно заменить оформлением реального уменьшения налога с доходов.
Как определить большую выгоду при получении имущественного вычета?
Для определения большей экономической выгоды, необходимо произвести расчет размеров имущественного налогового вычета. Можно рассмотреть варианты подобных расчетов на реальных примерах.
Пример № 1. Получение имущественного налогового вычета
Жилплощадь, приобретенную в 2015 году за 1,9 млн. рублей, конкретное лицо продает на следующий год за 2,5 млн.
Если налогоплательщик будет применять право на вычет, действует следующая формула расчета: из дохода в 2,5 млн. отнимается вычет в 1 млн., в результате чего выходим на налоговую базу, равную 1,5 млн. рублей. Далее стандартный расчет 1,5 млн. умножается на 13%, а готовый результат в 195 тысяч рублей и будет суммой НДФЛ для уплаты по декларации.
В этом случае налогоплательщик обязан предоставить договор покупки квартиры, а также полный пакет финансовой документации об уплате за квартиру – в бумагах должна быть указана сумма в 1,9 млн. рублей.
Пример № 2. Получение налогового вычета
Гражданином в 2013 году покупалась квартира за 500 тысяч рублей, которая в 2015 успешно продается за 1,2 млн. рублей. Без учета прав на компенсацию в виде имущественного вычета, данный гражданин обязан будет уплатить НДФЛ в размере 91 тысячи рублей, исходя из формулы 1,2 млн. – 500 тыс. и полученное число, умноженное на 13%.
Однако при использовании своего права на вычет, формула расчета будет следующей: 1,2 млн. – 1 млн. умноженное на 13%. В итоге получится, что налог составит 26 тысяч рублей. То есть явно более выгодным получается вариант, в котором учитывается применение имущественного налогового вычета.
Пример № 3. Получение имущественного вычета при покупке квартиры
Гражданином была приобретена квартира за 650 тысяч рублей, которую на следующий год он продает за 780 тысяч. Налог не будет удерживаться с налогоплательщика, если им будет использовано право на вычет в сумме менее 1 миллиона рублей – то есть 780 тысяч.
Если квартира продавалась за границей, а налогоплательщик был собственником менее 3-х лет, то при получении доходов от лица с иностранным гражданством, у налогоплательщика также есть определенные права. Имущественный вычет в данном случае будет приравниваться к доходу от продажи недвижимого объекта, но опять же в сумме не более 1 миллиона.
Размеры имущественного вычета при долевой продаже
В процессе продажи недвижимости при долевом строительстве, также возможно получение налоговой компенсации. Вариантов может быть несколько:
- Данная квартира признается налоговой инспекцией разновидностью прочего имущества, а Налоговый Кодекс РФ регламентирует размер имущественной выплаты в 250 000 рублей.
- Если налогоплательщиком подается декларация по поводу продажи квартиры, которая отнесена к долевым объектам строительства, он может написать заявление о том, что претендует на вычет в 1 млн. При этом данное право ему необходимо будет оспаривать в судебном порядке.
Довольно существенный минус этого вариант заключается в том, что в случае проигрыша судебного процесса, налог нужно будет оплачивать в полном размере, как и начисленную пеню за прошедшее время.
Имущественный вычет для недостроенных объектов
Существует конкретный порядок действий и расчеты имущественного вычета при продаже квартир в недостроенных объектах. Такие варианты также можно рассмотреть на конкретных примерах.
Пример № 1.
Гражданином в начале года была приобретена квартира в недострое за 620 тысяч, а в конце года он продает долевку за 890 тысяч. В этом случае возможны несколько вариантов расчета положенного имущественного вычета.
Указанное лицо может иметь право на вычет в 250 тысяч рублей. Если же налогоплательщик документально подтверждает расходы по факту в 620 тысяч, а также не заявляет возможности права на вычет в 250 тысяч, то расчеты производятся таким образом: 890 тыс. – 620 тыс. с умножением полученного результата на 13%. Тогда сумма положенного к оплате налога будет чуть более 35 тысяч рублей.
В том случае, если лицом по разным причинам будет принято решение о предоставлении вычета по данному объекту недвижимости как по квартире, а не по иному виду имущества, произведенная сделка сможет не облагаться налогом.
Пример № 2.
Налогоплательщиком было принято решение продать квартиру в недострое за 1,5 миллиона рублей, причем расходная часть составляет 1 млн. В данной ситуации целесообразней будет подать декларацию с вычислением суммы расходов из суммы доходов вместо предъявления прав на имущественный вычет. Такой вариант будет аналогичен применению расчета имущественного вычета в 1 млн. рублей.
Расчет налогового вычета при продаже квартиры предпринимателем
Та же подразумевает отсутствие имущественного вычета в случае продажи квартиры, которую ранее использовали в целях любого вида предпринимательской деятельности.
В то же время, если лицо является частным предпринимателем, а продать хочет жилую площадь, не имеющую отношения к деятельности, эти виды доходов подразумевают законное применение прав налогоплательщика на расчеты имущественного вычета.
К примеру, если гражданин занимался сделками с недвижимостью, покупая и продавая квартиры, формулировка закона будет производиться следующим образом. Квартиру, которая была куплена с целью заработка при последующей продаже, предприниматель может продать данную жилплощадь без предоставления прав на вычет. А при продаже квартиры, в которой проживал непосредственно налогоплательщик вместе с семьей, ему положен обязательный имущественный вычет.
Продажа квартиры несколько раз: возможности получения имущественного вычета
Законодательство не ограничивает количество сделок продажи одной и той же жилплощади или нескольких квартир и соответственные права на имущественные вычеты. То есть вычет можно получить несколько раз, однако ограничение определено стандартной суммой – 1 млн. рублей.
Поэтому в зависимости от суммы сделки, стоит решать, нужно ли применить имущественный налоговый вычет или лучше использовать возможность уменьшения доходов по показателям реальных расходов.
Учитывая конкретные юридические нюансы, которые могут быть связаны с продажей нескольких объектов, целесообразней воспользоваться услугами профессионалов для более верного и правильного расчета НДФЛ и минимизации суммы оплаты налогов.
Который уплачивается с продажи приватизированной квартиры, бывшей в собственности продавца менее трех лет, обязательно взимается с гражданина. Налоговый кодекс Российской Федерации содержит в себе касательно данного вопроса все требования, условия и нюансы. К последним относится обязанность уплачивать имущественный налоговый вычет от продажи собственной квартиры и в случаях с совладением. При этом каждый владелец, оформивший на себя право собственности менее трех лет назад, должен будет подавать 3-НДФЛ декларацию на свою долю самостоятельно. Налоговый вычет также каждый платит отдельно, в соответствии с тем, какая доля ему принадлежала.
По закону основанием для налогообложения являются именно зарегистрированные на государственном уровне права собственности на объект недвижимости. При этом у продавца есть возможность уменьшить налоговую ставку, если сразу после продажи квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, человек покупает другое жильё.
Следует помнить, что неуплата налогов или несвоевременная подача декларации грозит нарушителю административной ответственностью в виде штрафа.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
О чем говорит стоимость
При продаже квартиры или её части, каждому владельцу необходимо учитывать, что любая сделка с недвижимостью должна быть законной, иначе она будет аннулирована через суд, а участники могут не отделаться лишь административной ответственностью. В первую очередь продавец должен получить на руки свидетельство о своих правах собственности, независимо от того, намеревался человек пользоваться этим объектом или нет. Поскольку мошеннические сделки всё ещё не редкость, потенциальный покупатель имеет полное право затребовать у продавца расширенные выписки из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимость, чтобы убедиться в юридической чистоте покупки.
Не менее важно обозначить реальную стоимость квартиры при её продаже. От этой суммы рассчитывается после налоговый имущественный вычет, и эта стоимость вносится в 3-НДФЛ декларацию. Крайне не рекомендуется договариваться с покупателем о намеренно заниженной цене в договоре купли-продажи. Такой ход поможет снизить имущественный налоговый вычет, однако в случае возникновения конфликтных ситуаций можно столкнуться с ещё большими неприятностями. К тому же, при подаче декларации в ФНС подаётся не только договор, но и выписка из банка о переводе оплаты за проданный объект недвижимости.
Нормы законодательства
В соответствии с нормами действующего российского законодательства, для всех граждан установлены единые правила, условия, требования и сроки подачи , которая была в собственности меньше 3-х лет. Все расчёты также осуществляются по единым формулам.
Каким может быть имущественный налоговый вычет:
Относительно продажи личной квартиры или её части иностранными гражданами, владевшими данной недвижимостью меньше 3-х лет, есть некоторые исключения. Иностранные граждане получают статус резидента при условии проживания на территории Российской Федерации не менее ста восьмидесяти трёх дней в году. При присвоении статуса резидента при продаже квартиры иностранцы уплачивают уже не 30, а 13%, как коренное население.
Внесение изменений
Нельзя упускать из виду тот факт, что в Налоговый кодекс Российской Федерации были внесены некоторые изменения, согласно которым имущественный налоговый вычет взимается с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 лет и была оформлена в 2016 году. То есть, если недвижимость была получена гражданином до 2016-го года, и человек владел ней меньше 3-х лет, он обязан платить имущественный налоговый вычет. Если право собственности на этот же объект составляет четыре года и более – налогообложения уже нет. Однако когда человек оформил права собственности с 2016-го года и позднее, продать жильё и не платить имущественный налоговый вычет он сможет только через пять лет. Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью был увеличен. Однако новшества не касаются жилья, которое было подарено, унаследовано, приватизировано или получено по договору ренты. Для этих четырёх пунктов продолжают действовать старые правила.
Чтобы не возникало неприятностей с налоговым органом, сразу же после заключения сделки по продаже личной квартиры, бывшей в собственности гражданина меньше трех лет, необходимо уточнить, до какого числа следует подать декларацию.
Можно ли платить меньше
Уменьшить имущественный налоговый вычет при продаже жилой квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, можно в следующих ситуациях:
При этом необходимо помнить, что при продаже жилой квартиры, которая находится в долевой собственности менее 3-х лет, владелец доли должен платить имущественный налоговый вычет в размере 13% или 30% для не резидентов не на всю стоимость недвижимости, а лишь на стоимость своей доли.
В целом же, самый лучший и верный способ избежать нежелательных трат – это отложить сделку на после, когда истечёт минимальный срок владения данным имуществом.
Кому положены льготы
Как показывает практика, далеко не все граждане достаточно осведомлены о своих правах и не пользуются ими лишь потому, что не знают о такой возможности. Что же касается налогообложения при продаже квартиры, бывшей в собственности гражданина менее 3-х лет, здесь выделены некоторые льготные категории, которые могут избежать уплаты. Основанием для этого является:
Разумеется, для того, чтобы воспользоваться льготами, следует позаботиться о своевременной подготовке документов, которые дают на это основание и подтверждают, что продавец жилья действительно относится к указанной льготной категории. Стоит сразу отметить, что пренебрегать своими правами в данном случае неразумно. Экономия времени, которое может быть потрачено на походы в инстанции и оформление необходимых бумаг, будет нецелесообразной в сравнении с финансовыми затратами, которые при продаже квартиры будут существенными.
